Innlegg:
Del 2 - fem tips om forhandlinger ved leiekontrakt

Les også:

Innlegg: Næringsleie­kontraktenes mange fallgruver - fem tips til hva du bør se nærmere på

1. Beskrivelse av leieobjektet

Et av de innledende punktene i standarden er beskrivelse av leieobjektet. Her «syndes» det ofte. Uskyldig, tenker du kanskje. Det kan det være. Likevel er det en gjenganger at upresis angivelse av leieobjektet byr på utfordringer et stykke ut i leieperioden, eller i forbindelse med forlengelse av leieforholdet.

Det kan oppstå uklarheter knyttet til arealer som ligger utenfor leieobjektets «fire vegger», typisk parkeringsplasser og rettigheter til fellesarealer og bodplasser. I ytterste konsekvens kan dette bidra til at den virksomhet som er tiltenkt i leieobjektet, ikke kan drives som forutsatt.

Vi anbefaler at det gis en presis angivelse av leieobjektet, inkludert fellesarealer, og at det til kontrakten vedlegges tegninger som tydelig viser hvilket areal som er omfattet av avtalen. I tillegg bør leietakers tilgang og bruksrett til fellesarealer beskrives.

2. Leietakers virksomhet og ansvar for offentligrettslige krav

Attraktiviteten og markedsverdien til et leieobjekt er nært knyttet til hvilken type virksomhet som drives i lokalene, og på eiendommen/i nærområdet for øvrig. Det er viktig å vurdere hvor presist man skal angi type virksomhet leietaker kan drive i lokalene. Det er ikke alltid at grensene for dette er åpenbare, noe som kan skape utfordringer for utleiers forpliktelser til å overlevere et lokale som leietaker kan nyttiggjøre seg som tiltenkt. Disse problemstillingene kan særlig oppstå i relasjon til offentligrettslige krav. I ytterste konsekvens kan utleier havne i en situasjon der leietakers avtalte bruk er i strid med tillatt bruk av lokalene. Dette kan koste utleier dyrt.

For utleier er det derfor viktig å fastsette grenser for hva som tillates og påse at bruken er i tråd med offentligrettslig tillatt bruk av lokalet, samt vurdere ansvarsfordelingen for offentligrettslige krav i lys av dette.

For leietaker kan det være aktuelt å forsøke å sikre fleksibilitet for bruk av lokalene, både av hensyn til endret drift og eventuell mulighet for fremleie. Det kan også være aktuelt å regulere begrensninger for typen virksomhet i nabolokaler/nærområde, i den grad utleier også råder over disse.

Standardens utgangspunkt er at det er utleier som er ansvarlig for at leieobjektet er godkjent for den bruk eller virksomhet som er angitt i kontrakten. Dersom virksomheten som skal drives er noe annet enn lokalene i utgangspunktet er godkjent for, bør man være påpasselig med å sikre at det er korrekt regulert hvem som har ansvaret for å innhente og bekoste eventuelle offentlige tillatelser.

Vi har erfaring med at en gjennomtenkt regulering av dette kan spare utleier for store kostnader.

Ved forlengelse av leieperioden anbefaler vi at utleier vurderer hvorvidt det er behov for å inngå en ny leiekontrakt, og ikke bare forlenge den gamle.

3. Adgang til å overdra kontrakten/change of control

Leietaker kan som utgangspunkt ikke overdra en kontrakt etter dagens standard, heller ikke i forbindelse med fusjon eller fisjon. Det kreves samtykke fra utleier, som kan nekte dette på fritt grunnlag. Utleier selv, derimot, kan fritt overdra kontrakten. Som leietaker kan det, særlig i tilfelle der det er utsikter til fremtidig salg eller omorganisering av leietakers virksomhet, være en lurt å kreve inntatt bestemmelser som åpner for overdragelse av leieforholdet i visse tilfeller. Et leieforhold er en såpass stor del av en virksomhet, og bortfall av dette kan i mange tilfeller velte en hel virksomhet. Vår oppfordring er derfor å ha dette i mente når kontrakten utformes.

4. Leietakers betalingsmislighold – når kan utleier heve kontrakten?

Standarden har i punkt 21 blant annet bestemmelser om hva som utgjør et avtalebrudd fra leietakers side, samt en vedtakelse av at utleier kan kreve tvangsfravikelse dersom leietaker ikke betaler leie eller andre avtalte ytelser.

Manglende leieinnbetaling gir derimot ikke automatisk grunnlag for å heve avtalen. Dersom utleier ønsker å bruke manglende betaling som grunnlag for heving, noe som igjen innebærer at leietaker må fravike lokalene umiddelbart, bør det nedfelles i kontrakten hvor stor forsinkelse på leien (eks. én måned, to måneder, etc.), som gir grunnlag for rettmessig heving. Slike bestemmelser vil fjerne tvil i en del praktiske tilfeller.

Begjæring om tvangsfravikelse som følge av manglende betaling kan repareres ved at leietaker gjør opp for seg. Derfor vil ikke dette sporet alltid løse saken dersom utleier er lei og ønsker å få leietakeren ut.

Dersom man har beholdt standardbestemmelsen om at leietaker vedtar tvangsfravikelse ved forsinket betaling, vil man parallelt med heving kunne iverksette tvangsfravikelse via namsmyndighetene. Dette er en prosess som ofte tar noe tid, og vi råder derfor utleier til å agere raskt. I tillegg er det en fordel at man har sikret seg best mulig mot tap i perioden frem til tvangsfravikelsen gjennomføres, for eksempel ved å ha krav om forskuddsbetalt leie inntatt i leiekontrakten.

5. Miljøbestemmelser

Dagens leietakere er opptatt av miljø, og det er bra! Utleiere flest vil strekke seg langt for å møte dagens forventninger til miljøstandarder i næringsbygg, men uten en plan, er det ofte litt tilfeldig hva som blir gjort.

De nyeste standardavtalene legger opp til at partene i et leieforhold skal samarbeide om å heve og videreutvikle leieobjektets miljøstandard i leieperioden, ved å inngå en egen miljøavtale som regulerer tiltak som skal gjennomføres og forhold rundt dette. Miljøavtalen i standarden legger opp til at utleier betaler for tiltaket, er oppdragsgiver for prosjekteringen og utførelsen. En annen ansvarsfordeling kan naturligvis avtales.

Type leieobjekt, alder og standard på dette vil i stor grad være retningsgivende for hva det vil være aktuelt å innta i en miljøavtale for et konkret leieforhold. Vi anbefaler at partene tar stilling til dette på avtaleinngåelsestidspunktet, slik at forventninger og krav til miljøtiltak hensyntas. Fra et skattemessig perspektiv er det også viktig, i likhet med andre leietakertilpasninger, å ha et bevisst forhold til hvem som skal anses som eier av tiltakene.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.