Innlegg: Næringsleiekontraktenes mange fallgruver - fem tips til hva du bør se nærmere på

Nedenfor følger fem konkrete tips som bør vurderes ved inngåelse av næringsleiekontrakter.

1. Beregning av felleskostnader
Avregning av felleskostnader byr ikke sjelden på utfordringer i næringsleieforhold. Konfliktene knytter seg typisk til at de endelige felleskostnadene har blitt vesentlig høyere enn stipulert i leiekontrakten og som leietaker har basert sine forventninger på. Konflikt kan oppstå der det er medtatt kostnadstyper som partene er uenige om at utgjør en felleskostnad.

I dagens standard er felleskostnadene vanligvis opplistet i et vedlegg til kontrakten. Slike lister angis som regel som «ikke uttømmende», hvilket innebærer at det kan tilkomme kostnader som partene ikke har tenkt på eller regnet med. Stort sett er disse relativt bagatellmessige, men når tvist oppstår, er det gjerne snakk om større beløp.

Det er vanlig at leietaker betaler et månedlig eller kvartalsvis á konto-beløp for felleskostnader basert på et stipulert beløp over felleskostnader utleier anslår vil tilkomme leieobjektet, og at kostnadene avregnes en gang per år. Avregning skjer normalt innen 30. april påfølgende år, uten at kravet på avregning tapes selv om fristen oversittes. Dette kan være nyttig for leietakere å merke seg.

Vi anbefaler at partene bruker litt tid på dette avsnittet i kontrakten, og husker på at leietaker setter stor pris på forutsigbarhet, i den grad det er mulig å gi dette. Dette innebærer at utleier så tidlig som mulig bør varsle leietaker dersom de ser at faktiske felleskostnader i vesentlig grad vil overstige det stipulerte beløpet slik som meglerstandarden legger opp til.

2.Oppjustering av akontobeløpet for felleskostnader
Standardkontraktene regulerer ikke justering av akontobeløpet for felleskostnader direkte. Implisitt følger det imidlertid av avtalenes system at dette beløpet kan justeres i tråd med forventede påløpte kostnader. Dette er likevel et punkt det tvistes om. Vi anbefaler å regulere at akontobeløpet kan justeres, også midt i regnskapsåret, dersom kostnadsbildet tilsier dette. Formålet med å justere akontobeløpet er å unngå en større avregning påfølgende år, og at utleier fungerer som bank for leietaker i større utstrekning enn nødvendig.

3.Vedlikeholdsplikter – fordelingen
Fra tid til annen har man å gjøre med partsforhold hvor det ikke er åpenbart hvordan fordelingen av vedlikeholdsansvaret mellom partene i et leieforhold burde være.

Sagt på en annen måte – det er ikke gitt at standarden passer så godt på ditt leieforhold. Dette kan særlig tenkes der utleier ikke er en profesjonell utleier, og det er snakk om et mindre bygg med få utleieenheter. Det er ikke sikkert det er naturlig at utleier tar ansvar for de typiske vedlikeholdspostene som vanligvis faller på utleier, i disse tilfellene. Det kan rett og slett tenkes at leietaker er nærmest til å sørge for dette. I tilfelle må det reguleres særskilt i kontrakten. Det sentrale spørsmålet blir da hvem som er nærmest til å opptre som gårdeier i praksis. Husk også å angi hvem som skal bekoste de ulike tiltakene!

4 .Oppjustering av leie
I standardavtalen er det inntatt et eget punkt om indeksregulering av leien. Utgangspunktet her er at leien skal reguleres den 1. januar hvert år i samsvar med endringer i KPI eller annen tilsvarende offentlig indeks.

Ved inngåelse av leiekontrakter kan det være utfordrende å se «frem i tid», både for utleier og leietaker. Det kan oppstå behov for å regulere leien som følge av uventet utvikling i markedet som gir større svingninger i leienivået enn normalt. Ved inngåelse av lange leiekontrakter bør det derfor vurderes, særlig fra utleiers ståsted, om det skal inntas ytterligere leiereguleringsmekanismer eller bestemmelser som gir adgang til regulering i særlige tilfeller.

Dette kan for eksempel innebære en rett til å justere leien til markedspris eller «gjengs leie», fortrinnsvis etter en viss periode ut i leieforholdet. Det bør i tilfelle klart reguleres når og i hvilke tilfeller slik regulering kan kreves, samt hvordan riktig leienivå fastsettes.

5.Utvidelse av leieperioden – eventuelle opsjoner og utforming av slike
Det er vanlig at det i leieavtalen inntas opsjoner som regulerer leietakers rett til å forlenge leieavtalen på samme vilkår som før, eller på reforhandlede vilkår. Valg av formulering for opsjoner kan få stor betydning for partene. Er ikke utleier bevisst nok på ordlyden, kan utleier risikere å i praksis inngå en ny kontrakt «inn i fremtiden» på samme vilkår som på opprinnelig kontraktsinngåelsestidspunkt. Dette er ikke alltid heldig.

Alternativet er å avtale en forpliktelse med mer uklart innhold, hvor partene forhandler om vilkårene for videre leie i fremtiden. Dette skjer typisk ved rett til forlengelse på reforhandlede vilkår. Dersom leietaker ønsker å benytte opsjonen for å forlenge leieforholdet, vil partene være forpliktet til å forhandle lojalt om en fornyelse av kontrakten, noe både utleier og leietaker kan være godt tjent med. Utleier vil i slike situasjoner dessuten ha mulighet til å oppforhandle leien til markedsnivå.

Dersom utleier planlegger at eiendommen skal utvikles eller rives en gang i fremtiden, anbefales det å innta en forutsetning om at forlengelse av kontrakten kan nektes dersom planene realiseres. Dette kan forhindre at utleier kommer i en situasjon hvor man enten må vente med utviklingsprosjektet eller blir tvunget til å betale erstatning til leietaker for å få avviklet leieforholdet før tiden.

Investerer man litt tid og penger i en god leiekontrakt kan det fort betale seg for begge parter gjennom lavere risiko for tvister og et mer forutsigbart leieforhold. For utleier vil dette være momenter som gjør leieobjektet mer attraktivt som både salgsobjekt og utleieobjekt. Tilsvarende vil en god leiekontrakt være positiv for verdsettelsen av en leietaker da utover de direkte kostnadsbesparelsene.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.