Tomtefester fikk fullt medhold i Høyesterett

Den norske loven om innløsning av festede tomter er ikke i strid med EMKs artikler om beskyttelse av privat eiendomsrett, mener Høyesterett.

Bakgrunnen for onsdagens prinsippdom er en årelang strid om en halvannet mål stor tomt på Oslos beste vestkant som har vært festet bort siden 1950. Eieren av tomta mener den er verdt mellom 10 og 15 millioner kroner, mens to rettsinstanser tidligere har slått fast at prisen tomtefester må betale for å løse inn tomta, er drøyt 1,5 millioner.

Det har altså Høyesterett sagt seg enig i.

Overrasket

Grunneiers advokat, Stein E. Hove, er overrasket over at dommen er enstemmig.

– Vi skal nå gå grundig gjennom den og vurdere om vi skal ta saken videre til Strasbourg, sier Hove til NTB.

– Det betyr i tilfelle å saksøke staten for det tapet grunneier mener han er blitt påført, sier han.

I 2010 røk eier og leier uklar om hvordan festeavgiften skulle reguleres, og fester framsatte krav om innløsning av tomta. Den var for øvrig blitt betydelig oppgradert med hus, vei, vann og kloakk siden festekontrakten ble inngått.

Partene ble imidlertid ikke enige om prisen, og saken havnet i tingretten, som i 2012 fastslo en innløsningssum på 1.320.000 kroner. Grunneieren ble også dømt til å betale tomtefesternes sakskostnader.

– Verdt 10-15 millioner

Det var grunneier slett ikke fornøyd med. Ifølge ham finnes det utbyggere som er villige til å betale mellom 10 og 15 millioner for tomta, noe heller ikke tomtefester bestrider.

Men ifølge norsk lov kan eieren av en festet tomt som er krevde innløst, enten få 25 ganger årlig festeavgift, oppjustert etter nye regler fra i fjor, eller 40 prosent av tomteverdien, fratrukket investeringer som er gjort.

Dette er imidlertid i strid med en tilleggsprotokoll i EMK som gir rett til å få dekket hele markedsverdien av tomten, mener grunneieren, som anket saken til lagmannsretten.

Men heller ikke her fikk han medhold. Lagmannsretten økte imidlertid innløsningssummen med 200.000 kroner til drøyt 1,5 millioner kroner.

– Overrasket

Retten la blant annet til grunn at ved nærmest evigvarende festekontrakter er grunneierens økonomiske interesse i tomten i realiteten bare festeavgiften.

Grunneieren på Smestad anket saken videre til Høyesterett, men fikk altså ikke medhold her heller.

– Reglene om beregning av innløsningssum er et resultat av en grundig og representativ lovgivningsprosess, hvor det overordnede siktemålet har vært å finne fram til en rettferdig balanse mellom bortfesteres og festeres interesser, heter det i høyesterettsdommen.

Langvarig strid

Striden mellom tomtefestere og grunneiere om hvor høy festeavgiften skal være, har vært lang.

I 2012 slo Den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg fast at grunneierne kom urimelig dårlig ut med reglene for festeavgift som Stortinget hadde fastsatt åtte år tidligere.

I fjor vedtok Stortinget å heve festeavgiften til 2 prosent av reell tomteverdi, med et tak på 11.378 kroner per mål. Endringen gjelder fra 1. juli i år.

Tomtefesterne har reagert kraftig på prisøkningen og har varslet at også de vil gå til Strasbourg med saken.

– Vi er nå i ferd med å samle opp konkrete saker, sier Tomtefesteforbundets leder Grethe Gjertsen til NTB.