Selvaag Bolig vant frem om rekkefølgekrav i Høyesterett

Sakens kjerne var at Oslo kommune stilte rekkefølgebestemmelse knyttet til oppgradering av turvei i forbindelse med en tomt Selvaag Bolig skulle omregulere fra skole- og barnehageformål til boligformål på Mortensrud i Oslo. Det var ikke mulig å komme seg til turveien fra tomten Selvaag ville bygge på, og i tillegg lå det et annet boligprosjekt mellom veien og Selvaags tomt.

Utbyggeren mente derfor at dette ikke kunne være et rekkefølgekrav. Fylkesmannen i Oslo og Akershus mente derimot at kommunen hadde loven på sin side.

Dermed havnet saken i retten, hvor den allerede har vært behandlet to ganger, men med forskjellig utfall. I tingretten fikk Selvaag fullt medhold, mens Staten vant frem i lagmannsretten. Det førte til at Selvaag ville prøve saken for Høyesterett, og de fikke med seg Boligprodusentene som partshjelp.

I Høyesterett hevdet Selvaag og Boligprodusentene at Fylkesmannens vedtak bygger på feil lovforståelse og er derfor ugyldig. Samtidig viste de til at sammenhengen mellom rekkefølgetiltaket og utbyggingen er for fjern og avledet. De pekte på at kommunen har vært opptatt av hva den kan få ut av utbyggingen, ikke hvilke tiltak som er nødvendige som følge av boligprosjektet.

Staten på sin side var av en annen oppfatning, og mente at Fylkesmannens vedtak og Oslo kommunes bruk av rekkefølgebestemmelsene var innenfor det loven tillater.

De mente at vedtaket var begrunnet i et konkret behov for oppgradering av turveien, og tiltaket har en saklig sammenheng med reguleringsplanen.

Uriktig lovtolkning

Men Høyesterett fulgte argumentasjonen til utbyggeren, og har nå gjort om dommen fra lagmannssretten. Flertallet (dissens 3-2) kom til at fylkesmannens vedtak (endelig vedtak i reguleringssaken som følge av klage) er ugyldig fordi det bygger på uriktig lovtolking.

I dommen skriver de:

«Adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk. Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningens adgang til å ta slike bestemmelser inn i reguleringsplaner. I tilfeller hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, må § 12-7 nr. 10 forstås slik: Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.»

- Fornuften seiret

Selvaag Bolig og Boligprodusentene er begge fornøyd med dommen.

- Umiddelbart vil jeg si at fornuften seiret. Det er dette her som er rimelig, mens det kommunen ville var urimelig, sier Selvaag Bolig-direktør Sverre Molvik til Byggeindustrien.

- Et rekkefølgekrav må være forårsaket av planen som fremmes, det kan ikke være slik at man kan pålegge noe annet. Da ville man i prinsippet kunne kreve en ny barnehage i en annen bydel også. Vi synes det er en veldig fornuftig dom, som sier at man kun kan stille krav som er reelle og utløses av selve utbyggingen Det ville vært helt uforutsigbart for utbygger å ha den type reguleringsrisiko, legger han til.

- Vi er veldig glad for Høyesteretts avklaring på hvor langt kommunene kan gå får å pålegge utbyggere kostnader med rekkefølgekrav. Denne dommen vil få betydning for fremtidige og gjeldende arealplaner, sier administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentene i en pressemelding.

Også advokatene til Selvaag Bolig og Boligprodusentene understreker hvor viktig denne dommen er.

- Dommen vil få stor betydning for hele eiendomsbransjen, og vil bidra til å begrense en utvikling man har sett med stadig mer perifere rekkefølgekrav. Dette vil gi eiendomsutviklerne større grad av forutberegnelighet om hvilke rekkefølgekrav som er aktuelle og i praksis kunne begrense hvilke kostnader som kan påføres prosjektene, hvilket har vært et viktig formål med rettsavklaringen, sier Selvaag-advokat Kristian Korsrud (Advokatfirmaet Grette) og Boligprodusentenes advokat Pål Grønnæss (Advokatene i OBOS).

Byggeindustrien har vært i kontakt med Kommunal- og moderniseringsdepartementet, og de varsler en kommentar til dommen torsdag.

Her er hele Høyesteretts dom.