Norges største OPS-prosjekt reiser seg
Uten et Offentlig Privat Samarbeid (OPS) mellom Kristiansand kommune, Kruse Smith og BRG, ville Aquarama i Kristiansand trolig aldri blitt realisert.
Må se på livsløpet til et bygg
– Byggenæringen er for lite opptatt av livsløpet til et bygg, og bryr seg for mye om hva prisen er når det står ferdig, mener direktør for forretningsutvikling Svein Kaldestad i Kruse Smith.
– Min påstand er at vår bransje ikke har vært flinke nok til å sette oss inn i brukerens behov og byggets fremtidige bruksområder. Vi må få livsløpsperspektivet inn i ryggraden, og ikke glemme at byggverket vi fører opp kun er et verktøy for hva det skal brukes til, sier Svein Kaldestad.
Han mener bransjen selv og reglene i offentlige anbudskonkurranser, må dele skylda for at det har blitt slik.
– Pris betyr 100 prosent i en anbudskonkurranse. Men det er ikke sikkert det bygget vil være det billigste og det beste over tid, sier Kaldestad.
Ett av virkemidlene som kan endre kursen i næringen, mener han er Offentlig Privat Samarbeid (OPS).
– Tar vi som utbygger på oss driftsansvaret for bygget, tvinges vi samtidig til å tenke mer på den langsiktige bruken fremfor å presse prisen på selve bygget ned. Det er en fordel for alle parter, mener Kaldestad.
For å sikre at dialogen med det offentlige blir så god som mulig, har entreprenøren vært opptatt av å inkludere representanter fra akademia i sine OPS-prosjekter.
– Vi har vært en partnerskapsbedrift ved UiA i mange år, og i OPS-saker har vi hatt fokus på den trekanten som akademia, det offentlige og det private næringsliv utgjør. Jeg tror det er lettere å skape gode relasjoner dersom akademia som uhildet part inkluderes i den dialogen mellom det private og det offentlige, sier Kaldestad.
Om litt under ett år er det blide sørland trolig blitt enda litt blidere – i alle fall for de som ikke lider av vannskrekk. Den 22. mars skal Kristiansands innbyggere etter planen ta i bruk et splitter nytt anlegg med stort badeland, spa- og velværeavdeling, to idrettshaller og et romslig treningssenter med utsikt over sørlandsskjærgården.
I tillegg reises 17 000 kvadratmeter med næringsarealer og byens største hotell med 229 rom og 800 senger på samme sted.
– Det blir et spektakulært anlegg på byens beste tomt, sier direktør for forretningsutvikling i Kruse Smith, Svein Kaldestad.
Det er Kruse Smith og BRG som står bak Aquarama AS, selskapet som skal eie deler av anlegget og være ansvarlig for driften av det 60 år frem i tid. Det gjør det 41 000-kvadratmeter-store milliardprosjektet ved bystranda i Kristiansand til det største landbaserte OPS-prosjektet i Norge utenfor vegsektoren.
– OPS handler om å skape vinn-vinn-situasjoner for alle parter, og det tror jeg vi vil lykkes med gjennom den økonomiske modellen vi har valgt i dette prosjektet. Den er transparent, forståelig og velbalansert, og den gir noe tilbake til alle som er involvert. Går driften med overskudd, deles den 60-40 mellom Aquarama og kommunen, forklarer Kaldestad.
Risiko
Han legger ikke skjul på at han er spent på hvordan regnestykket for Aquarama-eierne Kruse Smith og BRG vil se ut på sikt. Men Kaldestad er optimist, selv om han er smertelig klar over at bygging av svømmeanlegg er utfordrende med tanke på å holde seg til budsjett.
– Risikoen vil alltid være der, og vi har fått noen advarsler på veien. Men når du setter i gang et prosjekt til én milliard, så skal du ha gjort hjemmeleksa di grundig, sier han og peker på at de har kjørt en lang intern prosess i forkant av prosjektet.
UiA utførte samfunnsanalyse
Kruse Smith, som har i en årrekke har hatt et samarbeid med Universitetet i Agder (tidligere Høgskolen i Agder), har dessuten brukt krefter fra akademia for å få et så bredt beslutningsgrunnlag som mulig. Dosent Karl Robertsen ved Universitetet i Agder gjorde en omfattende samfunnsøkonomisk analyse av prosjektet, som senere ble en del av det politiske og det forretningsmessige beslutningsgrunnlaget.
– Vi så nærmere på hvorvidt et prosjekt som dette ville ha et samfunnsøkonomisk potensial utover det bedriftsøkonomiske. Alle typer kostnader og inntekter som kan tenkes å ha en betydning for samfunnet, ble dratt inn og summert. I dette tilfellet ble analysen positiv, sier Karl Robertsen.
– Det å hente inn kunnskap og informasjon fra for eksempel fra UiA, er en styrke for prosjektet. De har et annet utgangspunkt enn oss, stiller andre spørsmål og får frem problemstillinger vi kanskje ellers ikke ville fått belyst. Det gir både oss og politikerne ekstra trygghet i et prosjekt som dette, sier Svein Kaldestad.
Dekker flere behov
For å minimere risikoen og øke det økonomiske potensialet i prosjektet, har Aquarama helt fra begynnelsen jobbet aktivt med å finne tilleggselementer som kan skape merinntekter for selskapet.
– Vi er avhengige av å sikre dette prosjektet en sunn økonomi. Det er bakgrunnen for at vi, i tillegg til å få dekket behovene til kommunen, la til rette for Sørlandets største hotell, en spa-avdeling, tusenvis av kvadratmeter med næringsarealer og et spektakulært treningssenter. Det var også vi som foreslo idrettshallen kunne ha to handballbaner i stedet for kommunens ønske om én, sier Kaldestad.
Det betyr at kommunen og regionen får tilgang til fasiliteter som dekker flere behov enn de som i utgangspunktet skulle dekkes gjennom prosjektet. I tillegg har arbeidsfellesskapet Kruse Smith/BRG på egenhånd valgt å ta en del ekstra investeringer for å heve byggkvaliteten.
– Vi bygger et lavenergibygg, selv om ikke det var en del av bestillingen fra kommunen. Vi har fått støtte fra Enova, og det ser ut til tilbakebetalingsperspektivet er langt kortere enn den 60-årlange avtalen vi har med kommunen, sier Kaldestad.
