Innlegg: Ny dom fra Høyesterett om foreldelse av mangelskrav i entrepriseforhold

Byggherrer må derfor være forsiktige med å legge for mye i en entreprenørs uforbeholdne utbedringsforsøk. Selv om utbedring foretas, er det ikke ensbetydende med at entreprenøren erkjenner ansvar for forpliktelser som springer ut av mangelen. For å være på den sikre siden bør byggherren derfor i slike situasjoner avtale forlengelse av foreldelsesfristen, eventuelt ta rettslige skritt mot entreprenøren for å avbryte foreldelsesfristen.

Saksforholdet og saksgangen
Saken gjaldt hva som skal til for at en fordring anses erkjent etter foreldelsesloven (fl.) § 14, slik at foreldelsesfristen avbrytes. Det konkrete spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om en totalentreprenørs utbedringsforsøk og kontakt med byggherren i den forbindelse var å anse som en foreldelsesfristavbrytende erkjennelse av erstatningsansvar.

I saken forelå det varmesmitte mellom etasjer i en boligblokk som resulterte i manglende mulighet til å regulere varmen individuelt i de ulike leilighetene. Varmesvikten viste seg etter hvert å skyldes en konstruksjonsfeil i form av manglende varmeisolasjon i etasjeskillene. Dette ble i tingretten ansett som en mangel, og utbygger og opprinnelig selger av leilighetene (byggherren) ble dømt til å betale erstatning/prisavslag til boligkjøperne. Spørsmålet for lagmannsretten var om byggherrens regresskrav mot totalentreprenøren for tapet byggherren led ved å måtte betale prisavslaget/erstatningen til leilighetskjøperne var foreldet.

Lagmannsretten kom under tvil, i likhet med tingretten, til at erstatningskravet ikke var foreldet fordi foreldelsesfristen var avbrutt som følge av totalentreprenørens handlinger.

Generelt om fristavbrytelse
Foreldelse kan avbrytes på to måter. For det første ved at fordringshaveren tar rettslige skritt, f.eks. ved forliksklage eller stevning, jf. fl. § 15 nr. 2 bokstav a. For det andre kan foreldelsesfrist avbrytes ved at skyldneren erkjenner forpliktelsen overfor fordringshaveren, jf. fl. § 14. I så fall løper det en ny foreldelsesfrist etter lovens regler, i praksis en ny tre-års-frist.

Spørsmålet om entreprenørens opptreden var erkjennelse av erstatningskravet
Høyesteretts flertall kom – i motsetning til underrettene – til at entreprenørens opptreden ikke kunne anses som erkjennelse av erstatningsforpliktelsen.

Dette fordi entreprenørens opptreden i form av utsagn og utbedringsforsøk ikke kunne forstås som en "positiv og noenlunde klar" erkjennelse av selskapets erstatningsansvar, som her forutsatte at entreprenøren hadde opptrådt grovt uaktsomt. Slik vi leser dommen, kunne entreprenørens opptreden kun forstås som en erkjennelse av utbedringskravet.

Det er altså ingen presumpsjon for at en erkjennelse av utbedringskrav uten videre kan tolkes som erkjennelse av byggherrens eventuelle øvrige krav som følger av misligholdet. Om det foreligger slik erkjennelse må vurderes konkret.

I denne vurderingen er det avgjørende om det ut fra skyldnerens utsagn og handlemåte kan konstateres at han "positivt og noenlunde klart" har erkjent den aktuelle forpliktelsen. Skyldnerens opptreden må her sees i lys av alle relevante omstendigheter, herunder kontraktsforholdet og kommunikasjonen mellom partene.

Høyesterett avklarer i dommen at det ikke er avgjørende at skyldnerens opptreden gir fordringshaveren rimelig grunn til å unnlate å ta fristavbrytende skritt. Det kreves at skyldnerens opptreden objektivt sett oppfattes som en erkjennelse.

Det er i utgangspunktet heller ikke nødvendig at fordringens art og omfang må være avklart før ansvar for denne kan erkjennes. Høyesterett påpeker at det står enhver fritt å erkjenne en hvilken som helst fordring, også de uavklarte. Imidlertid bør ansvarserkjennelsen for disse uavklarte fordringene være uttrykkelig, ettersom handlemåten i uavklarte situasjoner bare vil kunne være utslag av villighet til å bidra til avklaring av situasjonen og ansvarsforholdene.

Høyesterett konstaterer videre at heller ikke det at mangelens art (årsak) og omfang er uavklart, nødvendigvis utelukker en erkjennelse av forpliktelser som springer ut av mangelen, men at dette etter omstendighetene kan tale mot å forstå handlemåten som en ansvarserkjennelse.

Dette gjelder også der skyldneren har en hoppeplikt (plikt til å utbedre også når partene er uenige om det foreligger mangel – altså utbedringsplikt uavhengig av ansvar). I slike tilfeller vil det kunne være mer nærliggende å forstå utbedringen kun som en erkjennelse av denne hoppeplikten, og ikke at det foreligger en mangel som entreprenøren har et videre ansvar for.

Dommens betydning, vår vurdering og veien videre
Høyesterett oppstiller med dette verdifulle retningslinjer for hva som ligger i å "erkjenne" en forpliktelse etter fl. § 14. I forlengelsen av det foreligger det nå også retningslinjer for spørsmålet om mislykkede utbedringsforsøk av mangelsymptomer kan anses som foreldelsesfristavbrytende erkjennelser i relasjon til den underliggende mangelårsaken.

Disse retningslinjene og dommens konklusjon harmonerer – etter vår vurdering – godt med sammenhengen mellom rettsreglene, hensynet til klare og forutsigbare løsninger samt ordlyden i fl. § 14.

Avslutningsvis nevnes det at sakens konkrete utfall ikke er endelig avgjort. Høyesteretts flertall fant at lagmannsrettens dom måtte oppheves fordi lagmannsretten hadde anvendt fl. § 14 uriktig ved å komme til at foreldelsen av byggherrens erstatningskrav var avbrutt ved erkjennelse. Saken skal dermed opp til ny behandling i lagmannsretten, hvor flere anførsler for at erstatningskravet ikke er foreldet vil bli behandlet.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatternes regning.