Innlegg: Entreprenørens ansvar for skade på annet enn kontraktsgjenstanden – del 2

Det er enkelt å tenke seg at en mangel ved kontraktsgjenstanden kan føre til skader på ting som ikke er omfattet av kontrakten. Dersom en gårdeier engasjerer en entreprenør til å bygge en ny takterrasse, og entreprenøren ikke tetter alle overganger og skjøter godt nok, kan det for eksempel oppstå fuktskader i den underliggende bygningsmassen. I et slikt tilfelle vil entreprenøren sannsynligvis motta et erstatningskrav fra gårdeieren (byggherren).

I norsk rett kan et erstatningskrav enten bygges på reglene i erstatningsretten (såkalt deliktsgrunnlag) eller reglene i kontraktsretten. Hvilket av disse to regelsettene som kommer til anvendelse kan ha betydning for rekkevidden av entreprenørens ansvar i eksempelet ovenfor.

NS 8405/06/07 inneholder alle en regulering av entreprenørens ansvar for skade på annet enn kontraktsgjenstanden når dette er en følge av mangel ved kontraktsarbeidet. I henhold til disse reglene (NS 8405 punkt 36.5, NS 8406 punkt 27.4 og NS 8407 punkt 42.5) er entreprenøren ansvarlig overfor byggherren på kontraktsrettslig grunnlag. Dette betyr at byggherren i utgangspunktet er bundet av kontraktens reklamasjonsfrister og den alminnelige foreldelsesfristen som gjelder for krav som springer ut av kontrakt.

Etter alminnelig erstatningsrett gjelder det ikke et reklamasjonskrav, og foreldelsesfristen etter foreldelsesloven kan være lenger for krav om skadeserstatning. Byggherren kan altså være bedre stilt dersom erstatningskravet kan baseres på alminnelige erstatningsrettslige regler (deliktsgrunnlag).

I tilfeller hvor byggherrens krav mot entreprenøren er foreldet dersom kravet baseres på et kontraktsrettslig grunnlag, eller bortfalt fordi byggherren har reklamert for sent, vil det naturlig nok være ønskelig for byggherren å bygge kravet på alminnelige erstatningsrettslige regler i stedet. Men har byggherren mulighet til å gjøre dette? Kan det kontraktsrettslige grunnlaget for kravet suppleres med et erstatningsrettslig grunnlag i tilfeller hvor skaden skyldes en mangel ved kontraktsgjenstanden?

Høyesteretts dom i HR-2021-2201-A
Dommen i HR-2021-2201-A, fra november 2021, gjaldt et borettslags erstatningskrav mot entreprenøren som følge av mangelfull utførelse av vinduer i fellesarealer. Kravet var foreldet etter kontraktsrettens foreldelsesregler (bustadoppføringsloven § 37, jf. foreldelsesloven § 10), men ikke etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Spørsmålet var om borettslaget kunne rette et krav mot entreprenøren etter alminnelig erstatningsrett, men den virkning at entreprenørens ansvar utvides i tid.

Høyesterett slo fast at alminnelige erstatningsrettslige regler kunne anvendes som grunnlag for kravet, men uttalte at rekkevidden av ansvaret er noe annerledes for parter som står i kontraktsforhold med hverandre.

Hvorvidt ansvar etter alminnelige erstatningsrettslige regler vil føre frem, beror på en konkret helhetsvurdering. I rettspraksis er det oppstilt en streng norm for når dette ansvaret kan gjøres gjeldende, og det kan synes som om det forutsetter at skadelidte er påført et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon. Dette vil si at skaden på andre deler av bygget eller anlegget "som ikke er omfattet av kontrakten" må være av en viss størrelse før det kan være tale om et ansvar for entreprenøren på erstatningsrettslig grunnlag.

Det er med andre ord adgang til å supplere med krav etter alminnelige erstatningsrettslige regler, men Høyesteretts dom i HR-2021-2201-A kan leses slik at det gjelder en strengere norm – altså at det er en høyere terskel for dette – når partene står i et kontraktsforhold med hverandre.