Innlegg: Garantier ved kjøp av byggevarer - hvor trygg er du egentlig? 

Både etter kjøpsloven og de gjeldende kontraktstandardene for kjøp av byggevarer (NS 8411 og NS 8412) gjelder en absolutt reklamasjonsfrist. Etter NS 8411 og NS 8412 er fristen på 5 år fra levering eller eventuelt fra overtakelse av produktene (gjelder for avtale som omfatter montering). 

Dersom kjøpsavtalen ikke regulerer den absolutte reklamasjonsfristen gjelder kjøpsloven, der den absolutte reklamasjonsfristen er satt til 2 år etter salgstingen ble overtatt. 

I begge tilfeller vil reklamasjonsfristen kunne løpe mens prosjektet fortsatt er pågående.

Byggherrens reklamasjonsfrist etter NS 8405 og NS 8407 er på 5 år etter at kontraktsarbeidene ble overtatt. Byggherrens reklamasjonsfrist kan derfor innebære at entreprenøren en periode blir sittende alene med risikoen for skjulte feil og mangler ved byggevarene. En garanti fra selger/leverandøren kan her komme entreprenøren til unnsetning.

En slik garanti er imidlertid enda viktigere for den som skal sitte som eier av bygget, enn for entreprenøren. En absolutt reklamasjonsfrist på for eksempel fem år mot enten leverandør eller entreprenør, er ofte til liten hjelp for byggevarer med forventet levetid på flere tiår. 

Om eieren av bygget ikke blir sikret, kan vedkommende ende opp med å overta en betydelig risiko for produktets kvalitet ved utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen mot entreprenøren. 

Det hjelper lite å ha et klart mangelskrav i hende seks år etter overtakelsen, dersom det ikke kan gjøres gjeldende fordi den absolutte reklamasjonsfristen er gått ut. 

Dette kan og bør byggeier sikre seg mot, ved at man for kritiske byggematerialer velger produkter fra leverandører som tilbyr varige og gode garantier. I tillegg kan gode garantier både avverge tvister og forenkle eventuell domstolsbehandling for kravshaver.

Alt dette bygger imidlertid på en sentral forutsetning, nemlig at garantien fungerer som tiltenkt når det går galt og den kommer under rettslig behandling.

Garantier i domstolene

En rettslig produktgaranti er et bindende løfte som leverandøren av en byggevare gir til kjøper, som gir kjøper rettigheter utover det kjøper ellers ville ha hatt etter gjeldende rett (for eksempel etter kjøpsloven). 

En garanti kan innebære en ren forlengelse av mangelsansvaret utover den absolutte reklamasjonsfristen, men det kan også innebære mer omfattende rettigheter, ved at leverandøren for eksempel står inne for nærmere bestemte egenskaper ved produktet eller garanterer mot mangler i sin helhet i garantitiden. 

Både omfanget og virkningene av en garanti kan tilpasses partenes behov ved det aktuelle kjøpet.

I forkant av innkjøp av kritiske byggevarer med lang levetid bør kjøper undersøke sine rettigheter ved svikt i varene. Nedenfor gjennomgår vi to spørsmål som kjøper bør stille seg dersom produsent og/eller selger har stilt en garanti.

1) Hva dekkes under garantien?

Hva som dekkes under garantien beror på en tolkning av garantidokumentet/garantiutsagnet. Kjøper bør derfor sjekke garantidokumentet med tilhørende vilkår nøye, og ikke bare slå seg til ro med at det er gitt en garanti for et visst antall år. 

Kjøper må sjekke hvilke rettigheter garantien gir og på hvilke vilkår, herunder hvilke mangler leverandøren garanterer mot (for eksempel alle mangler, svikt i kjerneegenskaper og/eller bestemte mangelstyper), hvilke typer krav som kan gjøres gjeldende under garantien (for eksempel krav på omlevering, utbedring og/eller erstatning), hvordan slike krav skal fremsettes, om det er særlige vilkår i garantien man må være oppmerksom på for at garantien skal kunne påberopes, hvem som kan gjøre gjeldende krav under garantien og om det gjelder særlige begrensninger i garantien eller er tatt forbehold.

Noen garantier knytter seg til funksjonen til produktet og type skader/mangler som kan oppstå. Dette kan for eksempel gjelde garantier mot sopp og råte på fasadeplater, vinduer og dører, eller at fasadeplater skal være værbestandig, ikke sprekke eller falme innen et gitt antall år. 

Denne type garantier gir etter vårt syn ofte en god sikkerhet for kjøper fordi det knytter seg til observerbare forhold som relativt enkelt kan oppdages og det knytter seg til hvordan produktet vil fungere under kjøperens bruk. Dette til forskjell fra garantier som gjelder mer detaljerte egenskaper ved produktene slik de er produsert på fabrikk eller garantier om samsvar med standarder. 

Slike garantier kan også være nyttige, men vil ofte være mer krevende for kjøper å benytte seg av om feilen oppdages etter lang tid.

I en sak for Gulating lagmannsrett LG-2022-60883-1 fikk en entreprenør medhold i krav på erstatning mot selger av fasadeplatene med grunnlag i en funksjonsgaranti (artikkelforfatterne var henholdsvis prosessfullmektig og rettslig medhjelper i saken). 

Saken gjaldt fasadeplater på en boligblokk, som få år etter byggene var reist hadde fått bobler og blærer som følge av vanninntrengning. Selgers garantidokument lovet blant annet «outstanding levels of colourfastness, UV and weather resistance, durability and cleanability», samt 10 års garanti mot «colour fade and delamination». 

Kjøper (entreprenøren) gjorde gjeldende garantien overfor selger, men ble møtt med at skadene som var oppstått ikke var delaminering og at det var kjøpers prosjektering og utførelse av byggene som var mangelfull, ikke platenes beskaffenhet. 

Lagmannsretten fant at skadene som hadde oppstått falt innunder garantien, både fordi platene ikke oppfylte egenskapene til værbestandighet mv. og fordi platene delaminerte. 

Saken illustrerer på den ene siden at garantier kan være en nyttig sikkerhet. 

Ettersom entreprenøren måtte helt til lagmannsretten for å få gjennomslag for kravet, er dommen også et eksempel på at denne type saker kan reise kompliserte spørsmål med hensyn til om skadene skyldes svakheter ved produktet eller forhold tilknyttet entreprenørens prosjektering eller utførelse, som entreprenøren vil hefte for.

Vårt råd er å gjennomgå garantivilkårene nøye før avtale inngås, og at den graden av trygghet garantien gir, vektlegges ved valg av produkt eller leverandør – særlig for kritiske byggevarer med lang forventet holdbarhet. 

Dersom det er særlige forhold ved prosjektet som kan ha betydning for produktets ytelse (for eksempel værforhold, spesielle konstruksjonsmessige forhold mv.) vil det også kunne være fornuftig å synliggjøre dette for leverandøren, og be om tilbakemelding på om dette vil kunne ha betydning for garantiens rekkevidde. Monteringsveiledningen må følges svært nøye, og eventuelle avvik fra denne bør avklares med leverandøren. 

Ved større innkjøp kan det også være rom for å forhandle om vilkårene i garantien, dersom det er uklarheter eller ønske om en bedre dekning.

2) Hva er rettsvirkningene av garantien?

Utgangspunktet er at rettsvirkningene beror på en tolkning av garantidokumentet. Der virkningene av garantien ikke er angitt i garantidokumentet eller øvrige deler av avtalen mellom partene, må man falle tilbake på mer etablerte rettsvirkninger for garantier etter bakgrunnsretten. Vi presentert nedenfor kort hovedtrekkene i disse:

(i) Selger får bevisbyrden for at mangelen skyldes kjøper

Ved enkelte typer garantier snus bevisbyrden for at mangelen skyldes kjøper. Dette gjelder f.eks. for funksjonsgarantier, der selger innestår for bestemte funksjoner ved salgsgjenstanden. F.eks. en garanti mot kondens mellom glassene ved salg av vindu. En snudd bevisbyrde innebærer at det er selger som må sannsynliggjøre at salgstingen ikke er mangelfull, eventuelt at svikten innenfor garantiens område skyldes kjøpers forhold. Dette er ofte utfordrende for selger, og utgjør en styrket rettsstilling for kjøper.

(ii) Reklamasjons- og foreldelsesfrister skyves ut i garantiperioden

Om det er stilt en garanti for en periode på f.eks. 10 år, innebærer det at absolutte reklamasjonsfrister (etter kjøpsloven eller f.eks. NS 8411 og NS 8412) ikke gjelder dersom det oppstår svikt innenfor rammen av garantien. Reklamasjoner vil kunne fremsettes i hele garantiperioden. Dette vil ofte være en svært viktig sikkerhet ved kjøp av byggevarer med lengre levetid.

Dersom leverandør har garantert for nærmere bestemte egenskaper ved produktet, gjelder den forlengede reklamasjonsperioden kun for svikt i disse egenskapene. Krav tilknyttet mangler ved øvrige egenskaper vil kunne være bortfalt som følge av den absolutte reklamasjonsfristen. Det er også viktig å ha med seg at reklamasjoner normalt fortsatt må fremsettes «innen rimelig tid» fra mangelen burde vært oppdaget for at kjøper skal ha kravet i behold (dette gjelder etter kjøpsloven, NS 8411 og NS 8412).

En garanti innebærer også at den alminnelige foreldelsesfristen på tre år først starter å løpe den dagen da kjøperen gir varsel om forholdet kravet grunner seg på, men senest på dagen garantien løper ut, se foreldelsesloven § 3 nr. 4. Dette er langt bedre enn normalordningen i foreldelsesloven, hvor foreldelsesfristen på tre år starter ved overtakelse av produktet – selv om det er skjulte feil og mangler – og hvor kjøper bare har en tilleggsfrist på 1 år fra dagen man fikk nødvendig kunnskap om mangelskravet og skylderen.

En kuriositet i den sammenheng er at det kan reises spørsmål om den utskutte reklamasjonsfristen etter f.eks. NS 8411 og NS 8412 utgjør en garanti omfattet av foreldelsesloven § 3 nr. 4, og at man derfor kan dra fordel av denne spesialregelen dersom mangelen f.eks. oppstår etter tre år og en måned, og man ikke fremmer krav innenfor tilleggsfristen på ett år. 

Det er imidlertid flere grunner til at dette ikke er særlig praktisk, og vi vil alltid råde kravshavere til å holde seg innenfor tilleggsfristen om mulig.

(iii) Erstatningsansvar for indirekte tap

Ved mangler er utgangspunktet etter kjøpsloven at kjøper kan kreve erstatning for direkte tap. 

Dersom tingen allerede på avtaletidspunktet avvek fra det som var tilsikret (garantert) av selger, kan kjøperen etter kjøpsloven § 40 tredje ledd i tillegg kreve dekket indirekte tap; som driftsavbrudd, avsavnstap, tapt fortjeneste og tap som følge av skade på annet enn salgstingen selv mv. 

Avslutning – husk å lese garantidokumentet nøye!

Å kjøpe produkter hvor det stilles en garanti kan, som dette innlegget viser, gi kjøper en bedre trygghet for at man får det man betaler for, og gi en langt bedre posisjon både med hensyn til reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister, enn det man ellers ville hatt. Å føre opp bygg der de kritiske byggevarer er sikret med gode garantier er derfor av stor verdi både for entreprenør og – særlig – for eier av bygget.

I forkant av kjøpet er det derfor viktig å sjekke både avtalevilkår og eventuelle garantidokumenter med tilhørende vilkår nøye, både for å være sikker på at det er gitt en garanti og for å ha et klart bilde på hva leverandør garanterer for, og på hvilke vilkår. Dersom noe fremstår uklart, bør det sjekkes med leverandør i forkant av kjøpet.

Dersom du befinner deg i en situasjon hvor det foreligger mangler som gjelder byggevarene, og reklamasjonsfristen mot entreprenøren er gått ut, kan redningen være å undersøke om du er sikret gjennom en garanti fra produktleverandøren.

  Dette er et leserinnlegg og står for forfatters egen regning.