Daniel Kjørberg Siraj
Innlegg: Byggekostnadstall uten forståelse blir rot, Bartholdsen
Direktør i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen fortsetter sin polemikk mot boligbyggerne i en kommentar i Byggeindustrien. Han viser til at Oslo kommune angivelig skal ha kontrahert bygging av et sykehjem svært mye rimeligere enn det boligbyggerne i Oslo klarer for tilsvarende småleiligheter. Han mener at byggebransjen skal få en krevende oppgave med å forklare differansen og at man derfor driver ineffektivt på bekostning av forbrukerne.
Vi forventer ikke at Bartholdsen skal ha full forståelse for alle elementer av det å sammenligne priser, men denne gangen viser han med fulle at det skorter litt på kunnskapen om kalkyler, byggekostnader og hvordan man skal sammenligne ulike tall. Og å bruke tall uten forståelse skaper mye rot.
Artikkelen i Byggeindustrien om Stovnerskogen sykehjem henviser til at bygget totalt er 12.200 m2 fordelt over 3 etasjer pluss kjeller. Dvs at totalentreprisekostnaden sannsynligvis er oppgitt pr m2 gulvareal – BTA. Det er ikke direkte sammenlignbart med den alminnelige angivelse pr m2 – BRA-S- salgbare m2 boligareal som boligbyggerne som regel viser seg.
For å komme til sammenlignbare tall må vi først finne ut hvor mye “lyse” arealer – m2 BRA sykehjemmet har, dvs at underjordisk garasjekjeller inkl boder og tilhørende tekniske rom som regel utgår. La oss for regnestykkets del anta at alle etasjer er like. Det gir til sammen ca 9150 m2 BTA over bakken (1 av 4 etasjer utgår). Omregner man fra BTA til BRA med omregningsfaktor 0,92 gir dette til sammen 8418 m2 BRA.
Dernest regner normalt boligbyggere pris pr m2 salgbart areal boligareal, ikke m2 BRA – dvs fellesarealer mv. går bort. La oss si at vi på dette bygget bruker en rimelig normal konverteringsfaktor på 0,82. Det gir 6903 m2 BRA-S.
Dersom man dividerer angitt totalentreprisesummen på 190 millioner kr på 6903 m2 BRA-S så gir det en m2 pris sammenlignbart på ca 27.524 kr pr m2 BRA-S . La oss anta at prisen som er oppgitt også er eksklusive. mva – slik entreprisesummer normalt sett gjengis i Byggeindustrien. Da stiger totalentreprisesummen til kr 34.405 pr m2 inkl mva.
Det er garantert store feil i dette regnestykket også men jeg tror uansett at man beløpsmessig havner i intervallet 25.000-34.400 kr på noenlunde sammenlignbare tall.
Stovnerskogen entreprisen ble kontrahert våren 2006. Til sammenligning kontraherte OBOS Nye Hjem i samme tidsperiode boligprosjektet Sofies Hage med 57 leiligheter for kr 23.024 pr m2 BRA-S inkl mva. og prosjektet Mikkelshøgda med 44 leiligheter for kr 21.876 pr m2 BRA-S – inkl mva. fra samme entreprenør AF Bygg Oslo. Dvs at kostnadene faktisk ligger under Stovnerskogen. Ergo er vi boligbyggere kanskje ikke så uproduktive som noe synes å tro.
Så Thomas Bartholdsen, jeg synes ikke det er så vanskelig å forklare hvorfor tallene spriker – det er rett og slett sånn det blir når man sammenligner epler med pærer. OBOS inviterer gjerne Forbrukerrådet med Bartholdsen til et lite miniseminar om boligbyggeres kalkylemodeller og beregningsmetodikk. Jeg tror dialog basert på fakta er mer fruktbart for debatten enn fortsatt polemikk basert på løse antakelser og resonnementer.
Mens vi venter på dette seminaret med Forbrukerrådet vil OBOS jobbe ufortrødent videre med å bli enda mer produktive og kundevennlige for å skaffe gode boliger til medlemmene våre.
