Hvordan sikre god kvalitet i våre bygg i minimum 20år?

Når det dukker opp en byggskade eller kvaliteten gradvis oppleves å gå nedover så kommer spørsmålet om hvorfor det skjer. Er det ikke mulig å opprettholde kvalitet i bygene over tid? Byggenæringen, som totalt betegnes BAE-næringen (Bygg, Anlegg og Eiendom), fikk jo en egen Stortingsmelding med tittel «Gode bygg for eit betre samfunn» (stm 28:2011-2012), som grunnlag for hva som skal til. Men leser aktørene meldingen? Etter min erfaring er det ytterst få som har åpnet det dokumentet (jeg spør hver gang jeg holder foredrag: Hvem har lest stm 28?).

Så tilbake til spørsmålet «Hvordan sikre god kvalitet i våre bygg i minimum 20 år?» Dette er et spørsmål som dukker opp hver gang det oppstår en synlig skade eller det oppleves at kvaliteten forringes. I grove trekk er det noen hovedårsaker til dette:

1) Skader som følge av en byggefeil, som både kan ha sin årsak i feil prosjektering eller feil bygging, er ikke alltid så lett å oppdage ved en overtagelse. Og skaden som følge av dette kommer gjerne først etter flere år, og da er alle garantier ute. Men det er ikke bare byggefeil med skader som følge som gir dårlig kvalitet over tid. Vi ser også konflikt-situasjoner ved eierskifte av bolig fordi det utarbeides for dårlig tilstandsanalyse av salgsobjektet.

2) Manglende kompetanse innen forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling og service-/støttefunksjoner (FDVUS) fører også til fallende kvalitet i våre bygninger. Tekniske anlegg er i dag meget kompliserte og avanserte med dertil hørende krav om spesiell kompetanse. Opplæring krever tid og dokumentasjon av det som skal ivaretas, hvordan alt skal etterses, vedlikeholdes og ivaretas og hvilke forutsetninger som erlagt inn av mulig tilpasninger ved endrede krav. Denne kompetanseoppbygging må gjennomføres før bygget tas i bruk.

3) Materialer og renhold må samarbeide. Overflater slites og de skal ha renhold. Valgte materialer må stå i forhold til den slitasje som kommer, det må tåle slitasjen og det må tåle rengjøring. Dette er en kompetanse som må komme mer inn i prosjektering og valg av materialer.

Alt dette synes opplagte forhold, men det er tydelig at vi må gjøre noe for å sikre kvaliteten bedre enn vi opplever i dag. Nå er det ikke slik at alle bygg har raskt nedadgående kvalitet, men det er mange nok som har denne utfordringen. Nedadgående kvalitet betyr redusert verdi for eier, bruker, kjernevirksomheten og samfunnet.

Et nylig gjennomført FDV-seminar hadde en meget kreativ tittel: «Bygg Ren Verdi» arrangert av NHO Service, Renholds­produkters Leverandør­forening (RELE), Norsk Forening for Service og Renhold (NFSR) og Norsk Kommunal­teknisk Forening (NKF). Det handlet mye om renhold, men begrepet er så bra da det ligger mange assosiasjoner i det på samme måte som i stortings-meldingen «Gode bygg for eit betre samfunn». Disse to titlene må BAE næringen og myndighetene ta inn over seg slik at kvaliteten opprettholdes fordi vi alle fortjener gode bygg.

Sikring av kvalitet i minst 20 år kan vi oppnå gjennom flere tiltak:

1) Som nevnt dukker byggefeil opp først etter flere år og eier får som regel ansvaret med å utbedre. Ut fra dette burde garantitiden og ansvaret utvides, slik det er antydet i Stm 28, kap 7. Byggene må få være i bruk en periode for å bevise at det ikke ligger skjulte feil og mangler. I Danmark hadde de tilsvarende utfordring og innførte «Byggeskadefonden» for allmennyttig boligbygging i 1987. Fondet introduserte 5 års garanti for alle parter og det ettersyn utført av en godkjent bygningskyndig. Etter klarering overtar fonden ansvar for skjulte feil og mangler som ikke er oppdaget i de neste 15 år. I løpet av 10-12 år ble alvorlige feil og mangler redusert fra 27 % og ned til 3%. Dette førte til at det ble innført for all boligbygging, også rehabilitering. En obligatorisk tilstandsanalyse ved eierskifte av boliger burde iverksettes. Konflikter ved eierskifte er tatt opp mange ganger som følge av prosjekter i Byggekostnadsprogrammet (2005 – 2010). Artikkel «Seks av ti klager på feil og mangler etter boligkjøp» på Bygg.no 12. juni 2017 viser at forholdene ikke har bedret seg.

2) Synliggjøring at en investering har konsekvens for FDV for opprettholdelse av god kvalitet. Denne konsekvensen bør være med i et beslutningsunderlag.

3) Klart definert DV-strategi fra eier av bygget. Strategien må være kvantifiserbar slik at det kan brukes som retningslinje ved DV-budsjettering og prioritering. Mange har innført dette og man ser at det skaper en større forståelse av at en investering har en konsekvens i et DV-behov.

4) Krav til kvalifisert kompetanse innen FDVUS. Asbjørn Fredriksen, NITO Bygg og anlegg, hadde nylig en artikkel i Kommunalteknikk nr 3-2017 også gjengitt på Bygg.no 9. mai 2017, om kompetanse innen drift og vedlikehold av bygninger. Han påpeker at det stilles klare kompetansekrav til de som skal utføre oppgavene med å planlegg, prosjektere og bygg og de må dokumentere kompetanse som godkjennes av offentlige myndigheter. Dette kalles sentral godkjenning. På samme måte burde det vært stilt krav om kompetanse til de som skal ha ansvaret for bygget i hele brukstiden. Det skal stilles diagnoser for tiltak i drift og vedlikehold, ved ombygging, overtagelser og salg. Til dette trenger vi godkjente «Bygningssakkyndige» med adekvat kompetanse. Fredriksen påpeker også i sin artikkel at det erfaringsmessig er mye mer krevende å drifte og vedlikeholde bygg enn å prosjektere og bygge. Byggmesterforbundet, som del av BNL, har krevd i sitt landsmøte endringer av regelverket, kfr artikkel i Bygg.no 9. juni 2017, hvor de det varslede seriøsitetsregisteret inkluderer kompetansekrav for arbeid i byggets bruksfase. De krever også at det etableres digitalt registreringsplikt for viktige og kritiske tiltak og vedlikeholdsarbeider i eksisterende bygg samt fysisk tilsyn på tiltakene.

Disse kravene om kompetansekrav og registreringsplikt for arbeid i bygg i bruksfasen, obligatorisk tilstandsanalyse ved eierskifte samt fysisk tilsyn av kritiske tiltak er helt i trå med konklusjonene i prosjekt «Veien til riktig utførte bygg» i Byggekostnadsprogrammet. Dette støttes fullt ut, det er på tide at forbedringstiltak settes på dagsorden. Les Stm 28 (2011-2012), ta initiativ og gjør noe med signalene. Vi fortjener god kvalitet over tid.