Tettstedsutviklingen krever mer bevisst ivaretagelse av livsløpsperspektiv gjennom utvikling av Tettstedbasert Facility Management

Det nærmer seg 10 år siden stortingsmelding Stm 28: 2011-2012 så dagens lys med den fengende tittel «Gode bygg for eit betre samfunn». Dette er fremdeles en relevant og en utrolig god tittel, men man kan stille seg spørsmål om intensjonene nedfelt i meldingen blir fulgt godt opp. Begrepet «eit betre samfunn» betyr ikke bare gode bygg, men også alt som foregår i rommene mellom byggene, integrasjon mellom ulike typer bygg, offentlige så vel som private og transport, dvs det totale samfunnsliv som omfatter folk, organisasjoner, næringer og offentlige tjenester hvor balansen mellom økonomi, miljø og sosiale aspekter er ivaretatt og skaper «well-being» for alle.

Utviklingen av TFM krever at vi ser trender som peker fremover, men også tar med oss historien i bakspeilet som viktig ballast. Uten å gå i detalj vil vi nevne noen viktige trekk fra Oslo.

* Etter 2. verdenskrig hadde vi en meget sliten bygningsmasse spesielt i de større byene. Sanitære forhold var meget dårlig, og vedlikehold hadde vært en mangelvare. Behovet for nye boliger var stort og utbygging av drabantbyer som, ifølge Wikipedia, er et bysamfunn utenfor selve bykjernen. Den skiller seg gjerne fra forstedene ved at den bygges mer planmessig, i større målestokk, mer konsentrert, med gode kommunikasjoner til sentrum. Det var i sentrum de fleste arbeidsplassene lå, ny industri etablert utenfor bykjernen, kommunikasjon var offentlig med buss og trikk.
* I 4 års periode på starten av 1960 tallet, etter opphevelsen av rasjonering av personbilen, ble antallet biler fordoblet. Bilen ble en styrende parameter for utviklingen. P-plasser og veiutbygging satte sitt preg på nye planer.
* Befolkningen har økt vesentlig, og øker fremdeles, i tettsteder. Byfornyelse av den eldste murgårdsbebyggelsen, som ble gjennomført på 1980-tallet, ga nytt byliv og økt befolkning i sentrumsnære områder. Oppstart av transformasjonsprosjekter fra tidligere industri til andre formål som for eksempel Aker Brygge i Oslo, Solsiden i Trondheim. Tendensen øker utover 2000-tallet.
* Synliggjøring og bevisstgjøring av klimautfordringene har ført til ny utviklingsstrategi. Biler ut av sentrum, utbygging av offentlig transport som tog, tunnelbane, buss og trikk har prioritet. Politiske beslutninger om fortetting rundt knutepunkter for offentlig transport.

Utviklingen som vi ser fremover, er ikke særnorsk. I 2050 vil nærmere 70 % av verdens befolkning bo i byer / tettsteder og andelen eldre vil øke. Den eksisterende bygningsmasse, som fremdeles vil være i bruk i de neste 70 -100 år, vil ha stor betydning for utviklingen, også som bidrag til å oppnå kravene i klimaavtalen Norge har inngått.

Det bygges mange flotte prosjekter som ivaretar grønt skifte, positive bidrag til klimaavtalen, konsentrasjon ved knutepunkter mm. Utbyggerne samarbeider godt med politikere og planmyndigheter for å få prosjektene gjennom og ferdigstilt. Da er byggene født, drektighetstiden er forbi og det lange livsløpet starter. Men er prosjektene tilrettelagt for et godt bo- og samfunnsliv for de neste 100-150 år bla innen sirkulær økonomi og de endringsbehov som kommer raskere og raskere? Vi vet lite om hva slag krav vi vil stille til ulike bygningstyper i fremtiden, det eneste vi vet er at skal det gode bo- og samfunnsliv opprettholdes må de være vedlikeholdsvennlige og tilpasningsdyktige for å svare på de endringsbehov som vi vet kommer.

Knutepunkter skal utvikles med integrert arealbruk dvs boliger, næring og offentlige tjenester (skoler, barnehager og eldreomsorg) samt transport. Tettstedsutviklingen krever mer bevisst ivaretagelse av samfunnets velvære i et livsløpsperspektiv. Dette er også påpekt i Stm 15:2017-2018 «Leve hele livet». Leve hele livet handler mye om at eldre skal mestre livet lengre som del av velferdssamfunnet.

Det gode bo- og samfunnsliv handler ikke bare om det ferdig utviklede prosjekt / område, men også om å opprettholde stedets gode bo- og samfunnsliv for alle involverte parter for å oppnå et godt livslangt naboskap. Dette betyr at myndigheter, private organisasjoner inkludert firmaer og befolkningen selv må delta aktivt.

Tettsteds FM skal være den muliggjørende og implementerende part som også tilrettelegger for også å ivareta rommet mellom bygningene. Tradisjonell FM er til stede i mer eller mindre grad i de enkelte bygninger i dag. De har kunnskap og ferdigheter om både hard – og myk FM for å ivareta brukere / eiers tilfredshet. Livsmiljøet er totaliteten i vårt daglige liv beskrevet som det sosiale og fysiske rammeverket. De sosiale behov endres gjennom livsløpet, men uansett handler det om sikkerhet, trygghet, aktivitet, hvile osv. Velvære for mennesker er totaliteten av innendørs- og utemiljø, trygghet og totaløkonomi. Utviklingen av tettstedene må også ivareta lavkost boligområder som del av den sosiale bo- og fellesskapsstruktur.

Som eksempel på bevisstheten om betydningen av sosiale treffsteder er utviklingen av Romsås på 1970 tallet hvor de seks borettslagene ligger på innsiden av en ringvei rundt sammen bundet av et nettverk av gangveier og med Svarttjern i sentrum av området. For hvert borettslag måtte entreprenøren bygge et lite hus til sin rigg og som etterpå ble overdratt til borettslaget som et grendehus. Borettslaget kunne selv bestemme hva det skulle brukes til. Noen leide det ut til nærbutikk mens andre valgte å bruke det til sosiale treff for barn, ungdom og eldre. En valkmestersentral ivaretok driftsoppgaver for alle seks borettslag inkludert områdene imellom.

Målet fremover må være å etablere et verdibasert økologisk system i tettstedene, for eksempel rundt knutepunkter, med folk og miljø som drivende kraft. TFM skal være den muliggjørende og implementerende part. Dette betyr at FM skal profesjonaliseres fra tradisjonelle bygningsrelaterte oppgaver til tettstedsoppgaver som også inkluderer ivaretagelse av områdets sosiale møteplasser mm. På denne måten kan tettstedsutviklingen bidra til verdiskaping for eiere, brukere og samfunnet over tid.

FoU-prosjektet OSCAR – «Verdi for eier og bruker av bygg», ref www.verdihjulet.no , konkluderte med behov for en sterk flerfaglig kompetanse i tidligfase som ivaretar grunnlaget for verdiskaping gjennom livsløpet. Dette krever kunnskap om hvordan byggene og tettstedene skal forvaltes, driftes, vedlikeholdes og utvikles gjennom et langt tidsperspektiv slik at tettstedet tilfredsstiller «well-being» for alle, dvs balansen mellom økonomi, sosiale- og miljømessige forhold. Dette er grunnlaget for bærekraftige bygg og tettsteder.

Et tettsted kan sammenlignes med en campus for sykehus, universitet etc, og en by kan deles i campuser. Den store forskjellen er at for tettstedscampuser har mange ulike interessenter, ulike bygningstyper med kombinert bruk (boliger, kontorer, shopping, sosiale treffsteder etc), uteområder, kommunikasjonsarealer både under, på og over bakken, som gjør organisering av TFM komplisert og utfordrende. Men vi har noen eksempler hvor dette er organisert, for eksempel ved Aker Brygge, Vulkan og Nydalen.

Utfordringene med mange interessenter kan listes opp i noen hovedpunkter:

* økende befolkning i tette områder på grunn av demografisk situasjon, spesielt i knutepunkt
* blanding av interessenter i knutepunktsområder krever detaljplanlegging av TFM-eierskap og -kompetanse
* kompetanse innen strategisk TFM bør brukes mer aktivt i utviklingsperioden, dvs i tidligfase, da det vil bidra til drifts- og vedlikeholdsvennlige løsninger
* vedtatte strategier i tidligfase må sikres gjennom prosjektet ved aktiv TFM deltagelse
* de ulike eiere i tettstedet er en del av TFM-styret, men samtidig kunder av tjenestene
* forskjeller i kort- og langsiktig planlegging blant eierne gjør beslutningsprosessen noen ganger utfordrende
* mangel på offentlig plass / uterom ved evakuering av mennesker ut av alle bygningene samtidig, spesielt ved uplanlagte hendelser
* forstyrrelser og støy når leveranser til butikker og restauranter finner sted

Økende kompleksitet illustrerer en klar forskjell mellom vanlig FM og TFM. En god videre utvikling av TFM vil bidra til å oppnå verdiskaping for alle involverte parter over tid.