Forslag til endring av garantiordning i bustadoppføringslova og avhendingsloven

Målsettingen med endringene er at man skal få mer effektiv og rimeligere boligutbygging og de vil kunne få stor betydning for boligbyggere og boligbygging i Norge. Utredningen inneholder en evaluering av reglene om entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Reglene ble skjerpet i 2011 for å styrke forbrukerbeskyttelsen. Utvalget har evaluert forbrukerbeskyttelsen som oppnås ved ordningen og sammenholdt dette med kostnadene ordningen medfører for entreprenør. I sine vurderinger går utvalget langt i å konkludere med at kostnadene knyttet til garantiordningen slik den er i dag, er en dempende faktor for boligutvikling i dagens marked.

På denne bakgrunn foreslås det å supplere garantiordningen med en ordinær skadeforsikringsordning med samme dekningsomfang som garantien. Det er utvalgets oppfatning at dette vil skape bedre konkurranse blant tilbydere av sikkerhetsstillelse som tilfredsstiller kravene i bustadoppføringslova, noe som igjen vil gjøre det enklere og rimeligere for entreprenører å forholde seg til sikkerhetskravet. Dette vil også komme forbrukeren til gode i form av reduserte priser. Håpet er at flere vil se det som attraktivt å drive med boligutvikling, bl.a for mindre aktører som tidligere ikke har hatt mulighet på grunn av finansinstitusjonenes krav om kontrasikkerhet eller strenge krav til selskapets økonomi.

Videre foreslås det at kravene til sikkerhetsstillelsens lengde etter overtakelse reduseres til to år, dvs. tilbake til ordningen før 2011. En reduksjon i garantiens lengde vil kunne gi en ikke ubetydelig kostnadsreduksjon. Garantiordningen, slik den er i dag, binder opp betydelig likviditet hos entreprenører som må stille kontrasikkerhet for en fem års garanti. I tillegg kommer vederlaget for garantien. Ved å redusere garantitiden til to år sparer man entreprenøren derfor både for indirekte og direkte kostnader. Samtidig la utvalget til grunn at forbrukerbeskyttelsen ikke antas å bli vesentlig svekket. Utvalgets synspunkt er at de fleste mangler antas å bli oppdaget i forbindelse med overtakelse, eventuelt kort tid etterpå, og at det dermed vil være tilfeldig om de oppdages etter to år eller etter den absolutte reklamasjonsfristen. Utvalgets flertall gikk samtidig inn for å ikke endre på garantiens størrelse (tre til ti prosent).

Vel så interessant er det at utvalget i sin utredning foreslår å innføre en ny bestemmelse i avhendingslova som pålegger selgere å stille sikkerhet ved salg av nyoppført bolig i tråd med bustadoppføringslova § 12. For å unngå garantibestemmelsen i bustadoppføringslova, ser man tilfeller hvor entreprenør velger å ferdigstille boligene før de selges for at salget skal falle innunder avhendingsloven og ikke bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova gjelder kun boliger under oppføring. Fordi dette medfører en svekkelse av forbrukerens rettigheter ved kjøp av nyoppført bolig, vil tilføyelse av en garantibestemmelse i avhendingsloven for nyoppførte boliger, hindre denne type omgåelser av lovverket. Plikten til å stille sikkerhet er foreslått å gjelde kun ett år etter at boligen er ferdigstilt.

Det som da gjenstår å se er om disse forslagene til endring i garantiordningen, om de vedtas, vil medføre økt boligutbygging. Når lovendringene i så fall vil tre i kraft er fortsatt usikkert.