Innlegg av:
Professor emeritus Svein Bjørberg (Multiconsult), siviløkonom Veronica Aa Miljeteig (Multiconsult) og siviløkonom, Robin Sæterøy (Multiconsult).
Litt historikk
På slutten av 1970-tallet satte Statsbygg ordet «Årskostnader» som en konsekvens av investering for det etterfølgende lange livsløp på dagsorden. Begrepene «Forvaltning, Drift og Vedlikehold» (FDV) ble systematisert og beregningsanvisninger utarbeidet. Dette førte til NS 3454 «Årskostnader for bygninger» i 1987, senere endret til «Livsykluskostnader for byggverk». Begrepet ble utvidet til FDVU da byggverk også har endringsbehov (Utvikling) gjennom livsløpet.
Forskningsrådet satte opp Bygningsforvaltning som eget FoU-program i 1990-1995 bla som følge av økt oppmerksomhet på ombygging og den kompetansen som var nødvendig å bygge i byggenæringen. Erfaringen fra bla byfornyelsesprogrammet, så man behovet for systematisert tilstandsvurdering som grunnlag for tiltak med tilhørende kostnadsestimater. Dette førte frem til NS 3424 «Tilstandsanalyse for bygninger» i 1995, senere endret til «Tilstandsanalyse av byggverk».
Disse to standardene dannet grunnlag for bla Statsbyggs kostnadsdekkende husleie, dvs arealkostnadene ved å ha et bygg i tilfredsstillende stand over tid, samt grunnlag for å igangsette vedlikehold basert på tilstand. Oslo kommune igangsatte i 1997 kartlegging iht NS 3424 av sine 4 millioner m2 med bygninger for å estimere oppgraderingsbehov, ofte synonymt med etterslepet. Kartleggingsverktøyet «multiMap», som baserte seg på systematisering av kunnskap hos de som kjenner byggene, ved hjelp av tilstandsmatriser med gjenkjennbare stikkord, ble utviklet. Systematikken ble tatt i bruk av andre offentlige forvaltere med store porteføljer, bla Forsvarsbygg og for alle sykehus i 2003 da eierskapet ble flyttet fra fylkene til staten.
Det norske arbeidet ble sett på som banebrytende og ble innspill på internasjonale arenaer, med bidrag bla til nordisk rapport «LCC for byggverk» (2005), «Life Cycle Costing (LCC) as a contribution to sustainable construction: a common methodology» (EU 2007), rapport for Nordisk ministerråd «Sustainable Refurbishment- Decision support tool and indicator requirements» (Nordic Innovation 2015) samt europeiske- og ISO standarder.
Daværende kommunalminister, Erna Solberg, igangsatte «Byggekostnadsprogrammet» (2005-2010). Her ble det gjennomført en rekke gode FoU-prosjekter som, totalt sett, satte livsløpet ennå klarere på dagsorden, og vi fikk Stortingsmelding, Stm 28: «Gode bygg for eit betre samfunn» (2011-2012). En glimrende tittel som konkluderer med at gode bygg er en nødvendighet for å få et bedre samfunn! Livsløpet dvs livsløpsplanlegging skal være en del av prosjektgjennomføringen.
Begrepet «Etterslep»
Som nevnt i «Etterslep – hva er det?» (Bygg.no mars 2019), viser vi til Google hvor vi finner en relevant definisjon av ordet «vedlikeholdsetterslep» brukt en gang før år 2000 i Dokument nr 15:1 – Stortinget.no: Dagfinn Høybråtens svar på spørsmål fra Børge Brende om miljørettet helsevern i skoler og barnehager: «….mål om helsemessig tilfredsstillende skoler og barnehager, men at det fortsatt gjenstår en del arbeid i kommuner hvor det er store vedlikeholdsetterslep». Dette er et dokument på nesten 600 sider hvor ordet er nevnt kun en gang uten at det er definert.
Vedlikeholdsetterslep ble av mange oppfattet som alle kostnader ved å sette bygget tilbake til utgangspunktet. Men det er jo klart at komponenter som er på vei til å nå sin tekniske levetid, men fortsatt har noen gode år igjen, da feilaktig blir definert som et «etterslep» når det i praksis er et «behov» som snart vil gjøre seg gjeldende. I tillegg vil man ved utskifting av bygningsdeler på eldre bygg øke standarden der nye tekniske krav har kommet, for eksempel på U-verdier i vinduer. Man kan altså ha et vedlikeholdsbehov hvor deler av dette er et etterslep, eller til og med et vedlikeholdsbehov helt uten etterslep. Et vedlikeholdsbehov må altså knyttes til et tidsperspektiv som grunnlag for oppgradering (kritiske hastetiltak? Behov de neste 5 år? De neste 10år? 20år?).
Oppgraderingsbehovet er også avhengig av ambisjonsnivået man legger opp til for porteføljen som helhet, og hvilket akseptnivå man legger til grunn for å igangsette tiltak på komponenter og bygg. I rapport «Vedlikehold i kommunesektoren» (KS 2008) er det synliggjort to ambisjonsnivåer A og B som gir samme oppgraderingsbehov de første 5 år (kritiske tiltak), men forskjellig de påfølgende 5 år. Et ambisjonsnivå for eiendomsporteføljen trenger heller ikke bare være drevet av teknisk tilstand, men også ses i sammenheng med kommunens bærekraftmål, HMS og sikkerhetskrav, arbeidsmiljøtiltak og andre områder som ofte fører til at det blir gjort tiltak i bygningsmassen.
Manglende vedlikehold fører til dårlig inneklima. Dette har Arbeidstilsynet påpekt i en rekke rapporter de siste 10-12 år, spesielt i mange skoler og barnehager. Et brev (2013) fra daværende Helse- og omsorgsminister Jonas Gahr Støre og Kunnskapsminister Kristin Halvorsen viser dette gjennom pålegg om oppgradering av innemiljø med henvisning til krav i lovverket (Folkehelseloven, Opplæringsloven og Arbeidsmiljøloven).
Diskusjonen om «etterslep» har pågått lenge. I artikkel «Etterslep – hva er det?» (bygg.no mars 2019), som omhandler noe av den bakgrunn som er beskrevet her, er følgende konklusjon:
* «Behov for tiltak som følge av gap mellom mål / standard (ambisjonsnivå) vedtatt i strategien for vedlikehold og faktisk tilstand.» Videre:
* «Manglende bevilgning til å lukke etterslepet bør synliggjøres som gjeld i balanseregnskapet».
Etterslepet påvirker bruksverdi, markedsverdi og kapitalverdi. Når gjelden skal betales har den økt i omfang pga følgeskader og derigjennom også et større CO 2 forbruk. Dette kan også gi store rehabiliteringer eller store (og hyppigere) investeringer i nybygg som kunne vært utsatt eller unngått.
Bærekraft og livsløpet
Bærekraft er definert gjennom økonomi, sosiale- og miljømessige forhold. Balanse mellom disse tre hovedbegrep er forutsetning for et bærekraftig livsløp og må derfor opprettholdes gjennom god bygg- og eiendomsforvaltning. Både utsettelse av vedlikehold og tilpasninger til nye krav gir negativ effekt på balansen og derved på tilfredsheten i
Langsiktig planlegging for vedlikehold og utvikling av bygningsmassen skaper bedre for-utsigbarhet. Lavt CO 2 forbruk ved vedlikehold og ombygginger krever to hovedgrep, ref artikkel «Klimamål, vedlikeholdsvennlighet og sirkulær økonomi er tett sammenknyttet» (Bygg.no 5. aug 2019):
* «Ballongteorien»: 1) materialkvalitet, 2) design og 3) utførelse er de tre ballongene med motstandskraft mot nedbryting. De må stå i forhold 4) påkjenningene og yte mest mulig motstand. Avhengig av akseptnivå så skal 5) preventivt vedlikehold bringe oss opp til ambisjonsnivået. Om en av ballongene har dårlig med luft, ja da blir nedbrytnings-hastigheten høy. Om de er stapp fulle av luft, ja da blir det langsom nedbryting, lange intervaller mellom vedlikehold og utskifting av bygningsdeler og komponenter, og derved maksimal ytelse. Om det samtidig er god tilgjengelighet for vedlikeholdet så oppnår man også minimal belastning. Men er derimot en av de tre første levetidsparametere dårlig så vil nedbrytningen gå fort. Det gir kortere vedlikeholds- og utskiftingsintervall og derved dårlig ytelse, mer energiforbruk og mye CO 2 utslipp.
* Tilpasningsdyktighet slik at det blir enkelt å gjennomføre tilpasninger uten intens arbeidsinnsats, dvs med lavest mulig økonomisk belastning og CO 2 utslipp.
Dette er vesentlig for bruksfasens økonomi da det alltid oppstår diskusjoner om prioriteringer. Livsløpsplanlegging er en forutsetning for å oppnå bygg med lang levetid og derved det beste bidrag til bærekraftmål.
Ofte skjer det tiltak innen energiøkonomisering, forbedret inneklima i form av oppgradering/fornyelse av ventilasjonsanlegg etc uten at totale behov ses i sammenheng. Tak utbedres et år bør ses i sammenheng med vedlikehold av fasader slik at stillasbruk, rigg og drift optimaliseres. Tilsvarende bør punktvise forbedringstiltak ses i sammenheng med en eventuelt kommende ombygging slik at investeringer optimaliseres.
De fleste av FNs 17 bærekraftmål omhandler byggverk. For å kunne dokumentere i forhold til disse må de ulike tiltak også klassifiseres etter bærekraftmålene slik at et bærekraftregnskap kan fremlegges. Et slikt opplegg er utviklet i regi av NBBL med indikatorer til bruk for beboere, styrer og boligbyggelag. Pilotprosjekter ble gjennomført høsten 2020.
Debatter
Det har vært mange debatter om temaet på konferanser, Byggedager og kurs. På NBEFs konferanse om «Strategisk eiendomsledelse» (25.03.21) holdt statsråd Nikolai Astrup innlegg om temaet etterslep. Han var enig i at det er et stort etterslep og på spørsmål om å opprette en nasjonal oppgraderingsplan (NOP), tilsvarende NTP, var svaret at dette er kommunenes ansvar. Selvfølgelig er dette korrekt, men det handler også noe om det totale nasjonale ansvaret. Astrup var ellers enig i at etterslepet bør komme frem som en gjeld i balanseregnskapet.
RIF lanserte en ny utgave av State of the Nation (28.04.21), den første kom allerede i 2010. Det er store tall for oppgraderingsbehov i de fleste av sektorene som omhandles. Politikere og mange fra BAE-næringen var til stede for spørsmål og synspunkter. Uten å gå inn i alt som ble kommentert skal noen utsagn refereres:
* Statsbygg: langsiktig finansiering gjennom husleie, fagkompetanse og respekt for vedlikehold som fag er vesentlig. Husleien gjenspeiler kostnader som ivaretar de krav leietager har for et godt bygg.
* Politikkere: Tilstandsrapport er viktig slik at forutsigbarhet kommer frem. Vi må slutte å legge ansvaret alene på kommunene, det er behov for statlig utjevningsordninger for kommunene.
Gjennom en rekke artikler i Aftenposten de siste ukene er dagens arkitektur også satt på dagsorden, senest i et frokostmøte 29.04.21 arrangert av Norges Arkitekters Landsforbund (NAL). Her ble langsiktigheten og oppfattelsen av området vi bor og ferdes i tatt frem som viktig over livsløpet. Det er ikke bare den tekniske delen og det estetiske som er viktig, men også perspektiv på hva man vil med stedet i de neste 100 år. Forutsigbarhet og langsiktighet som gjør det godt å være der. For boliger er selve boligen en ting, men området boligen ligger i er av vesentlig betydning. Et nytt ord «Boliv» introdusert av Alenka Temeljotov Salaj, (professor ved NTNU) og Svein Bjørberg, ref artikkel (Bygg.no juni 2019), konstaterer at «Boliv handler om boligen og boligens område med sine tilbud og muligheter til å skape «well-being» for alle, og det må ivaretas over tid. Boligliv, arbeidsliv, skoleliv og sosialt liv må ses mer integrert. Boliv er mer enn å bo, det omfatter også å leve.»
Livsmiljøet er det sosiale og fysiske rammeverket i vårt daglige liv. Selv om de sosiale behovene endres, så handler det om sikkerhet, trygghet, aktivitet og hvile. Velvære er totaliteten av innendørs- og utemiljø, trygghet og totaløkonomi. Utviklingen av tettstedene må også ivareta lavkost boligområder som del av den sosiale bo- og fellesskapsstrukturen slik at transport minimaliseres.
Totalt sett må vi en bygnings- og eiendomsforvaltning som ivaretar well-being for alle gjennom livsløpet. Og da må vedlikeholds- og eiendomsutviklingsstrategi ses i sammenheng.
Oppsummering
«Gode bygg for eit betre samfunn» vil oppnås når prinsippene for bærekraft tilfredsstilles, dvs balansen mellom økonomi, sosiale- og miljømessige forhold. Utsettelse av vedlikeholds- og utviklingsbehov (ombygging) resulterer i etterslep som bør komme frem som gjeld i balanseregnskapet. Det forrykker jo balansen i bærekraftbegrepet.
Det blir best økonomi om prinsippene i «ballongteorien» følges. Da vil vi få ned et høyt CO2 forbruk, byggene får et langt liv, vi reduserer behov for riving og nybygg.
Det må bli slutt på å legge ansvaret alene på kommunene, det er behov for statlig utjevningsordninger for kommunene som grunnlag for å betale den opparbeidede gjelden. Først da får vi bærekraftig livsløp og well-being for alle brukere.
Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatternes regning.
