Eiendomstopp om verdifall: – Ser ut til at de to tøffeste årene er bak oss
Administrerende direktør Ida Aall Gram i Aspelin Ramm tror det er stor vilje til å sette i gang nye prosjekter, men at den reelle muligheten til å sette i gang er mindre.
Tirsdag skrev Byggeindustrien at transaksjonsverdiene for næringseiendom i Norge har falt med 64 prosent fra 2021 til 2023. Gjennomsnittlig transaksjonsverdi er ned 52 prosent til 243 millioner fra 507 millioner i samme periode, viser en undersøkelse Deloitte har gjort.
I likhet med boligmarkedet, er markedet for næringseiendom rammet hardt av rentestigningen.
Annonse
– Næringseiendom er ofte en attraktiv investering fordi det ofte har høyere yield enn boligeiendom. Det er ofte lange kontrakter som gir stabil inntjening, som er viktig for långivere og profesjonelle investorer, samtidig som det ofte trenger betydelige investeringer. Med høy belåning er næringseiendom sensitiv til økonomiske nedgangstider, sa Hans Ola Haavelsrud, partner i Deloitte Financial Advisory til Byggeindsutrien.
En av landets største aktører i eiendomsmarkedet, Aspelin Ramm, tror det er lys i enden av tunnelen etter noen tøffe år.
Ida Aall Gram.Foto: Ellen Johanne Jarli
– Eiendomsverdiene drives i stor grad av avkastningskravet, yielden, som igjen drives av lange renter. Etter betydelig økning i lange renter de siste to årene har dermed eiendomsverdiene gått vesentlig ned, men yielden ser ut til å stabilisere seg nå, og dermed også eiendomsverdiene. Det er naturlig nok knyttet usikkerhet til dette bildet, avhengig av utviklingen i makroforhold generelt og rentebane spesielt. Uansett ser det imidlertid ut til at de to tøffeste årene for eiendomsverdiene er bak oss, sier administrerende direktør Ida Aall Gram i Aspelin Ramm til Byggeindustrien.
– Hvordan er viljen til å sette i gang nye prosjekter?
– Viljen er nok stor hos mange utviklere, men den reelle muligheten til å sette i gang er mindre, sier Gram og legger til:
– Dette henger sammen med lønnsomheten i prosjektene; betydelig økte kostnader – både byggekostnader og kapitalkostnader – uten tilhørende økning i leienivå, gir ikke tilstrekkelig lønnsomhet, gitt risikoen som ligger i de fleste prosjekter. I tillegg til økte kapitalkostnader kreves det ofte også mer kapital ettersom låneutmåling fra bankene er lavere, gitt lavere verdi av eiendommen eller tomten det lånes opp på. Så for at muligheten og viljen skal matche, trengs det i de fleste tilfeller økte leiepriser og/eller reduserte kostnader for igangsettelse.
– Det er fortsatt positiv utvikling i leiepriser for kontor, og spesielt for logistikk og lager i nærhet til byen som i Groruddalen. Men det er lite nybygg tilgjengelig i kontormarkedet, og krevende for utviklere å sette i gang nytt uten betydelig økte leiepriser. Så kombinert med høy økonomisk aktivitet forventer vi fortsatt positiv utvikling for både kontor og lager med god beliggenhet, men stadig økende differensiering men henhold til beliggenhet, sier Gram.
