Eiendom Norges forventer prisnedgang i 2018

Prognosen bygger på forventet utvikling i nominelle priser gjennom 2018 (12 måneders vekst).

- Vi forventer en nedgang i de nominelle prisene i flere av de store byene i Norge og i sum gjør dette at vi venter en svak nedgang i boligprisene i landet under ett i 2018. Den store tilbudssiden i boligmarkedet i mange deler av landet tilsier at den normale januareffekten med en sterk vekst i boligprisene vil bli vesentlig mer moderat, og at utviklingen i første halvår for øvrig vil bli svak. Siden mesteparten av boligprisprisveksten normalt tas ut i første halvår, tilsier det en svak boligprisutvikling i året under ett, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.

Eiendom Norge begrunner prognosen for 2018 med at mange av de største byene over en lengre periode har hatt en høy produksjon av nye boliger samtidig med at boligbehovet har blitt vesentlig redusert gjennom lavere befolkningsvekst.

Nyboligmarkedet
I de fleste store byregionene har boligproduksjonen de siste årene økt mye.

- Det er fremdeles mange boligprosjekter i markedet for salg, og mange flere forventes å bli lagt ut i 2018. Dessuten forventes det et stort antall ferdigstillelser av boligprosjekter under bygging gjennom året, spesielt på slutten av 2018 og i 2019. Selv om salget av nye boliger for tiden går ned, så er det fremdeles mange boliger under bygging. Når det nærmer seg ferdigstillelse av prosjektene så bidrar det sterkt til å øke tilbudssiden i bruktboligmarkedet, da mange av kjøperne i de nye prosjektene legger sine eksisterende boliger ut i markedet for salg. Vi forventer derfor at nybolig-markedet vil bidra til å opprettholde en stor tilbudsside i markedet i god tid fremover, utdyper Dreyer.

Lavere befolkningsvekst
Befolkningsveksten både gjennom asylinstituttet og arbeidsinnvandringen er nå betydelig lavere enn hva vi har sett de senere årene, og utviklingen ligger nå tett på SSBs lavalternativ. Flere av de store byene har i det siste hatt kvartaler med negativ befolkningsvekst, og av de største byene er det kun i Trondheim veksten har holdt seg rimelig stabil.

- Den svakere befolkningsveksten reduserer boligbehovet, og det store antallet boliger som er under bygging i Norge tilsier at boligmarkedet har gått fra tilbudsunderskudd til tilbudsoverskudd enkelte steder. Et vesentlig usikkerhetsmoment i befolkningsutviklingen er om bedringen i norsk økonomi vil gi økt arbeidsinnvandring og i andre omgang økt boligbehov eller om befolkningsutviklingen nå stabiliserer seg på et lavere nivå enn det vi har sett det siste tiåret, sier Dreyer.

Norsk økonomi i bedring
Norsk økonomi er i bedring og særlig arbeidsledigheten har sunket betraktelig gjennom 2017. Til tross for dette varsler Norges Bank ikke endringer i styringsrenten før tidligst i slutten av 2018.

- Lavere arbeidsledighet og sterkere lønnsvekst er makrodrivere som tilsier en positiv utvikling i boligmarkedet. Men disse faktorene vil også legge grunnlaget for høyere renter. Med det gjeldsnivået norske husholdninger nå har opparbeidet seg, innebærer det at renteøkninger trolig vil få stor effekt på husholdningenes økonomi og dermed deres kjøpekraft i boligmarkedet. Dette vil likevel ikke ha særlig innvirkning i boligmarkedet før i 2019, sier Dreyer.

Boliglånsforskriften
I prognosene har Eiendom Norge lagt til grunn at boliglånsforskriften vil være uendret frem til 1. juli, men at det kommer lettelser i forskriften fra og med 1. juli ved at særreglene for Oslo blir fjernet.

- Som ved fastsettelsen av prognosen for 2017 så er eventuelle endringer i boliglånsforskriften en svært usikker variabel. Vi mener endringene i boliglånsforskriften fra 1. januar 2017 var i strammeste laget. Slik markedet spesielt i Oslo har utviklet seg, så mener vi det er klokt å avvikle de regionale særreglene for Oslo, slik at hele landet får samme forskrift. Dette ligger også til grunn i våre prognoser, sier Dreyer.

Prognoser for de store byene
Eiendom Norges prognoser for 12 måneders veksten fra januar og ut desember 2018 for de store byene er:

* Oslo: 0 prosent
* Bergen: - 5 prosent
* Trondheim: - 2 prosent
* Stavanger -3 prosent

- Fallet i boligprisene i Oslo har i 2017 vært sterkere enn i andre deler av landet, og det er spesielt i hovedstaden at boliglånforskriften har fått størst effekt. Dette var naturlig på grunn av det høye prisnivået, samt at det ble etablert særregler for Oslo. Vi venter imidlertid at storparten av prisfallet i Oslo er tatt ut, og at prisene vil utvikle seg mer moderat i 2018 og i sum flatt året under ett, sier Dreyer.

- I Bergen tilsier den lave befolkningsveksten og høye boligbyggingen at prisene vil fortsette å falle gjennom 2018. Utbudet av bruktboliger er stort, og vi har fått tilbakemeldinger om at mange nye nyboligprosjekter vil bli lanseret i første halvår 2018. Det vil trolig få betydning for boligprisutviklingen, påpeker Dreyer.

- I Trondheim har boligbyggingen over tid kommet opp på høye nivåer samtidig som befolkningsveksten er stabil. Det er god balanse i boligmarkedet, selv om vi går inn i 2018 med stor tilbudsside i bruktboligmarkedet. I sum forventer vi et svak fall i boligprisene gjennom 2018, sier Dreyer.

- Boligprisutviklingen har i Stavanger de siste årene vært svak, selv om den i 2017 har vært noe sterkere enn landet for øvrig. Regionen opplever negativ befolkningsvekst, og sett i sammenheng med at det er fremdeles mange boligprosjekter for salg og at det ferdigstilles mange nye boliger i tiden fremover, så tilsier det et fortsatt stort utbud av boliger i markedet. Dette resulterer i en svak utvikling i boligprisene, avslutter Dreyer.