Innlegg: Nye avklaringer for eiendomsbransjen om EUs taksonomi

Lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren trådte i kraft 1. januar 2023. Loven gjennomfører EUs taksonomiforordning i Norge. Den 31. januar i år publiserte Kommunal- og distriktsdepartementet omsider en veileder for energirammer for nesten nullenergibygg og utregning av primærenergibehov, målt i primærenergi som skal gi avklaring knyttet til taksonomien for eiendomsbransjen.

Veiledningen gir en god del nyttige avklaringer, men hva er det egentlig som gjelder nå?

Kravene i taksonomien

Taksonomien er kort oppsummert en klassifiseringssystem, som er ment å definere hvilke økonomiske aktiviteter som skal regnes som bærekraftige. For å ansees som bærekraftig, må en aktivitet bidra vesentlig til oppnåelse at minst ett av til sammen seks fastsatte klimamål, samtidig som aktiviteten ikke kan ha betydelig negativ innvirkning på de andre. Hva som skal til for at aktiviteten skal anses å gi et slikt vesentlig bidrag eller å ikke ha vesentlig negativ innvirkning, fastsettes ved detaljerte kriterier. Det er foreløpig vedtatt slike detaljerte kriterier for to av de seks klimamålene: Reduksjon og forebygging av klimagassutslipp og klimatilpasning

For eiendomsbransjen opererer taksonomien med syv ulike relevante aktiviteter, herunder: oppføring av nye bygg, renovering av eksisterende bygg, og anskaffelse og eierskap til bygg. Kriteriene for at aktiviteten skal ansees å bidra vesentlig til reduksjon og forebygging av klimagassutslipp for de tre nevnte kategorier er:

For nybygg kreves at bygningens primærenergibehov er minst 10 % lavere enn nasjonale krav til såkalte «near zero-energy building (NZEB)».

Ved renovering av bygg, kreves at man gjennomfører en såkalt «major renovation» iht. EUs bygningsenergidirektiv, eller oppnår en reduksjon i byggets primærenergibehov på minst 30 prosent.

Kjøp og eierskap til bygg oppført før 31. desember 2020 vil oppfylle kravene dersom bygget har energimerke A, eventuelt at bygget er blant topp 15 prosent av den regionale eller nasjonale bygningsmasse, målt i primærenergibehov. For bygg oppført etter 31. desember 2020 gjelder tilsvarende krav som for nybygg.

Norsk og europeisk regelverk for måling av bygningers energiytelse

Begrepet «NZEB» (eller «nesten nullenergibygg») er ikke definert i norsk regelverk, verken i TEK17 eller energimerkingsforskriften. Innenfor EU følger det av Energy Performance of Buildings Directive fra 2010 at alle nye bygg må oppfylle kravene til NZEB fra og med 1. januar 2021. Den konkrete definisjonen av NZEB er det overlatt til medlemsstatene å fastsette, innenfor rammene av direktivet.

Det tok tolv år fra EU vedtok bygningsenergidirektivet av 2010, til det ble truffet beslutning i EØS-komiteen om å innlemme direktivet i EØS-avtalen. Fremdeles har ikke stortinget gitt samtykke slik innlemming, eller gitt anvisning på hvilke lovendringer som er nødvendig for å gjennomføre direktivet i Norge. Som begrunnelse for at denne prosessen har tatt, og tar, tid, er det fra norsk side blant annet vist til behov for tilpasninger grunnet vår særstilling med tilgjengelighet på fornybar energi.

En utfordring med norsk definisjon av NZEB, er at bygningsenergidirektivet foreskriver at kriteriene skal bygge på bygningers såkalte primærenergibehov. I TEK17 baseres kravene på bygningers netto energibehov. Den norske energimerkeordningen bygger på beregnet levert energi. Den store forskjellen mellom EUs og Norges tilnærming, er at man for å fastsette primærenergibehovet benytter en primærenergifaktor. Ved fastsettelsen av slik primærenergifaktor, åpnes det for å differensiere ut fra hvilke kilder et bygg får dekket sitt energibehov fra.

Departementets veileder: hva er avklart, hva betyr det – og hvor står vi?

Uttalelsen fra norske myndigheter om hvilke krav som vil stilles til nesten nullenergibygg i Norge kom altså først nå, den 31. januar 2023 (veilederen kan lese her). I veilederen tar departementet utgangspunkt i at energikravene i TEK17 er i tråd med bygningsenergidirektivets krav til nesten nullenergibygg. I forlengelsen av dette avklarer departementet:

At bygningers energibehov skal beregnes med utgangspunkt i levert energi, og slik at alle energibærere gis en primærenergifaktor på 1,0.

Hvilket energibehov (målt i kWH/m2/oppvarmet BRA pr år) som stilles til ulike bygningskategorier. For eksempel er kravet 67 kw/m2/år for boligblokk, 76 for kontorbygning og 159 for hotell.

Med utgangspunkt i veilederen, er man nå i stand til å beregne hvilke krav som stilles for at norske bygg skal oppfylle kravene i EUs taksonomi. Med et krav om at nybygg må oppnå energiytelse minst 10 prosent bedre enn nesten nullenergibygg, vil et kontorbygg eksempelvis måtte ha maksimalt energibehov (målt som levert energi) på (76*0,9) 68,4 kwh/m2/år.

Ved at primærenergifaktoren for alle energibærere er satt til 1, premieres man ikke for valg av alternative / grønne energikilder. Valget om å sette primærenergifaktoren til 1 har allerede rukket å høste en del kritikk. Det blir f.eks. irrelevant om et bygg oppvarmes med panelovner i stedet for fjernvarme, på tross av at fjernvarme generelt ansees som en mer bærekraftig løsning. Blant annet i lys av dagens strømmarked, er vi enig i at man kan stille spørsmål ved om det en god løsning å likestille energikildene ved klassifisering av bygg som nesten nullenergibygg. I våre naboland er primærenergifaktoren for elektrisk oppvarming generelt fastsatt til over 1,0, mens fjernvarme i gjennomgående har en primærenergifaktor på under 1. Også FutureBuilt sine kriterier for NZEB, differensierer mellom energikildene.

Uansett hva man måtte mene om avklaringene fra departementet, har den norske eiendomsbransjen nå fått en etterlengtet avklaring på noen av de viktige målepunktene som er nødvendig for å kunne vurdere egne økonomiske aktiviteter under taksonomien.

Et viktig punkt som gjenstår, og som departementet har opplyst at man vil komme tilbake til, er hvordan man skal måle hvilke bygg som er blant de 15 prosent beste i regional/nasjonal bygningsmasse. Etter vår oppfatning vil dette være en svært viktig avklaring, all den tid kategorien anskaffelse og eierskap til bygninger, må antas å bli en av de kategoriene som treffer flest aktører.

Inntil videre må man, for å være sikker på å møte taksonomikravene i denne kategorien, eie/anskaffe bygg med energimerke A. All den tid det er færre enn 15 prosent av byggene som har energimerke A, vil det fremdeles være en stor andel bygg som kan oppfylle taksonomiens krav, uten at dette kan verifiseres eller dokumenteres. Hensikten med å sidestille bygg med energimerke A med topp 15 prosent av den regionale eller nasjonale bygningsmasse, er naturlig nok å påvirke transaksjonsmarkedet til å premiere de beste byggene.

Det blir derfor spennende å se hvordan departementet ser for seg å måle de 15 prosent beste byggene.