Innlegg: Risiko ved muntlige avtaler – en klargjøring fra lagmannsretten

Dette ble vurdert av Agder lagmannsrett i dom avsagt 9. februar 2024 (LB- LA-2023-32471) hvor underentreprenør i en totalunderentreprise krevde oppgjør etter medgått tid (regningsarbeid), men hvor totalentreprenør mente det var avtalt fastpris.

Den sentrale problemstillingen for lagmannsretten i saken var altså hvorvidt det var avtalt fastpris, eller om arbeidet var avtalt godtgjort som regningsarbeid. Ettersom partene ikke hadde inngått skriftlig kontrakt som regulerte spørsmålet, måtte lagmannsretten foreta en konkret vurdering av hva partene faktisk hadde avtalt. Her var forholdene omkring kontraktsinngåelsen, ordlyden i partenes korrespondanse, partenes etterfølgende opptreden og faktureringsformen sentrale momenter.

Nærmere om saken

Saken gjaldt krav om betaling i forbindelse med byggearbeider i en totalunderentreprise mellom Jarlsberg Bygg AS (underentreprenør) og Telemark Entreprenørservice AS (totalentreprenør). Jarlsberg Bygg var kontrahert for å prosjektere, levere og montere stål, takplater og veggelementer ifm. påbygg av en ekstra etasje og et trappehus med heis i et næringslokale i Skien.

Da det oppsto uenigheter mellom partene underveis i prosjektgjennomføringen, holdt Telemark Entreprenørservice tilbake betaling på en avdragsnota. Begrunnelsen var at Jarlsberg Bygg var forsinket i leveransen, samt at det forelå mangler ved utført arbeid. Jarlsberg Bygg mente imidlertid at utsettelsene i arbeidet skyldtes forhold som Telemark Entreprenørservice som totalentreprenøren var ansvarlig for.

Dommen omhandler flere ulike problemstillinger, bl.a. tilleggsarbeider, tilbakeholdsrett og plunder- og heftkrav. Denne artikkelen vil imidlertid begrenses til å behandle den sentrale problemstillingen knyttet til avtalt vederlagsformat og lagmannsrettens generelle uttalelser knyttet til avtaleinngåelse og kontraktstolkning.

Nærmere om lagmannsrettens vurderinger

Ettersom kontraktsforholdet mellom Jarlsberg Bygg og Telemark Entrep

renørservice etter sin karakter var en totalunderentreprise (jf. NS 8417), la lagmannsretten korrekt til grunn at alminnelig entrepriserett kommer til anvendelse (sammen med alminnelig avtale- og kontraktsrett) i kontraktsforholdet, selv om partene ikke direkte var bundet av en spesifikk kontraktsstandard.

I sin vurdering av avtalt vederlagsformat starter lagmannsretten med den praktiske og rettslige hovedregelen i entrepriseretten om at arbeidet skal honoreres etter medgått tid (regningsarbeider), med mindre det foreligger konkrete holdepunkter for å avregne arbeidet på annen måte. I denne vurderingen legger lagmannsretten til grunn at partenes korrespondanse innledningsvis ga tydelig inntrykk av at Jarlsberg Bygg var innforstått med at Telemark Entreprenørservice ønsket et fastpristilbud. Dette basert på en e-post fra daglig leder i Jarlsberg Bygg hvor det ble gitt uttrykk for at det var vanskelig å gi noen faste priser på det underlaget som var mottatt på det tidspunktet, men at det var satt opp enkelte budsjettall. At Telemark Entreprenørservice ønsket fastpris var for øvrig naturlig ettersom de hadde en økonomisk ramme for sin leveranse til byggherren og derfor var avhengig av forutberegnelighet knyttet til det økonomiske oppgjøret med sin underentreprenør Jarlsberg Bygg.

I etterkant av e-posten fra Jarlsberg Bygg ble de overordnede arkitektoniske tegningene med rammeverket for tiltaket oversendt. Etter ytterligere kontakt om ulike forhold i prosjektet og øvrig kommunikasjon mellom partene, oversendte Jarlsberg Bygg deretter et nytt tilbud, pr. e-post. I e-posten fremkom bl.a. «Vi kommer veldig tett på det som ble stipulert i 1. budsjett […]. Her er oppdaterte tall». Dette nye tilbudet var uten budsjettall, overslag eller «ca.-priser». Tallene var heller ikke inngitt som «Rund sum (RS)»-priser, og det var ikke tatt forbehold om regningsarbeid eller gitt noen opplysninger om timepriser. Prisene som ble gitt var konkrete, oppgitt eksklusive mva. og prisene ble sammenlignet opp mot tidligere budsjettert pris.

Lagmannsretten la til grunn at også partenes etterfølgende opptreden underbygget at det var tale om faste priser. Begrunnelsen for dette var at Jarlsberg Bygg innga et korrigert pristilbud da det forberedende arbeidet var i gang. Det korrigerte pristilbudet ble holdt opp imot de konkrete prisene gitt i e-posten sitert ovenfor. Jarlsberg Bydgg redegjorde videre for hvorfor det var endringer i leveransen, og dette ble gjort uten at Jarlsberg Bygg ga uttrykk for at arbeidet ble utført på regning.

Også faktureringsformen underbygget at partene hadde avtalt fastpris. A’-kontofakturaene fra Jarlsberg Bygg var uten forbehold om regningsarbeid, og fakturaene var uten vedlagte timelister eller timeoversikter.

Det var først etter at konflikten var et faktum, at spørsmålet om arbeidet skulle betales på regning ble et tema. Ikke på noe tidspunkt underveis hadde Jarlsberg Bygg tatt opp spørsmålet eller varslet at arbeidene skulle avregnes som regningsarbeid. Lagmannsretten bemerker at dette ikke er i tråd med lojalitetsprinsippet i kontraktsforhold og uttalte følgende:

«Lagmannsretten bemerker at det følger av alminnelige tolkningsprinsipper og lojalitetsplikten i avtaleforhold at dersom en ser at kontraktsmotparten bygger sin oppfatning på forutsetninger en anser er uriktige, så kan det etter omstendighetene utløse en varslingsplikt, jf. Hagstrøm og Bruserud Entrepriserett (2014) side 168. Den omstendighet at Jarlsberg Bygg opplyser sitt syn på et så vidt vesentlig element som vederlagsformatet i avtaleforholdet – i praksis etter at samarbeidet er avsluttet – er ikke i samsvar med ovennevnte prinsipper, og er etter omstendighetene et forhold som Jarlsberg Bygg må bære risikoen for.»

Samlet fant lagmannsretten det ikke tvilsomt at partene hadde avtalt fast pris for arbeidet Jarlsberg Bygg skulle utføre for Telemark Entreprenørservice. Fastprisen tilbudt fra Jarlsberg Bygg var således et øvre tak for ytelsen fra Telemark Entreprenørservice (med unntak for avtalte endrings-/tilleggsarbeider).

Lærdom

For aktører i byggebransjen viser dommen med tydelighet viktigheten av følgende:
• Inngå skriftlige avtaler, og vær påpasselig med å understreke sentrale forutsetninger for avtalen.
• Risikoen for tilbudets ordlyd og de priser som inngis, ligger hos tilbyder (selvsagt utover avtalte endrings- eller tilleggsarbeider).
• Oppstår det avvikende syn på sentrale elementer i avtalen mellom partene, må dette avklares.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.