Innlegg: Prisøkninger og usikkerhet ved materialleveranser – hva er utbyggers handlingsrom?

Når materialprisene skyter i været og leveranser blir forsinket, er det lett å forstå at aktørene frykter krigens konsekvenser for byggebransjen. Men selv når usikkerheten rår, er det fortsatt noen grep utbyggerne kan ta for å begrense innvirkningen i påbegynte prosjekter. Hvor stort handlingsrom utbyggerne har, er naturlig nok avhengig av hvor langt prosjektutviklingen har kommet. Er prosjektet fortsatt på tegnebrettet, kan dette være tiden for å tenke nytt både med tanke på materialvalg og hva slags prosjekt man faktisk skal realisere.

Men er prosjektet kommet lengre, kan det i første omgang bli spørsmål om hvilke endringer rammetillatelsen åpner for. Er det forutsatt bruk av konkrete materialer, kan det bli nødvendig med endringssøknad dersom man ønsker å bytte ut materialer. Her vil det være forskjell på konstruktive materialer og fasade- og innredningsvalg, og på ulike typer bygg. Dersom det ikke er særlige forhold ved den aktuelle byggetillatelsen (område, type bygg eller lignende) som tilsier noe annet, vil endringer i materialer uten konstruktiv betydning i en viss utstrekning kunne gjøres uten å endre rammetillatelsen. Dersom materialendringene krever andre ansvarsretter enn det opprinnelig omsøkte tiltaket, vil det derimot være nødvendig med endringssøknad. Endringssøknader må behandles av plan- og bygningsmyndighetene, hvor saksbehandlingstiden kan være lang. En endringssøknad kan derfor også skape forsinkelse og økte kostnader i prosjektet. Dermed er man ikke nødvendigvis kommet så mye lengre. Men dersom justeringene ligger innenfor rammetillatelsens vilkår, kan tiltakshaver søknadsfritt foreta endringer i prosjektet.

I forholdet til entreprenøren, står utbyggerne friere. Byggherren kan som kjent pålegge entreprenørene å utføre endringer som står i sammenheng med det kontrakten omfatter og som ikke er av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet. Etter standardkontraktene kan slike endringer summere seg til opptil 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Hvordan utbyggerne bør forholde seg til eventuelle effekter av krigen, er i første omgang avhengig av om det er prisstigning på materialer eller forsinkelse ved materialleveranser som er aktuelt.

Er det snakk om prisstigning på materialer ved allerede inngåtte kontrakter, er det først spørsmål om det etter entreprisekontrakten er avtalt at prisene er faste eller om de skal reguleres. Dersom prisene er faste, er det entreprenøren som må bære de økte kostnadene ved eventuell prisøkning. Er det derimot avtalt at prisene skal reguleres etter indeks, er det utbygger som bærer risikoen for den prisøkningen som fanges opp av indeksreguleringen. Dersom dette innebærer at byggekostnaden blir for stor for byggherren, kan det være aktuelt å avbestille deler av kontrakten. Gjennom negative endringer kan byggherren ta ut deler av kontrakten uten å betale avbestillingserstatning. Dette kan være et virkemiddel for å redusere byggherrens kostnader. Dersom negative endringer, etter fradrag og tillegg for endringer, innebærer en reduksjon av kontraktssummen på mer enn 15 %, må derimot byggherren erstatte entreprenørens tapte fortjeneste.

Dersom det er snakk om forsinkete materialleveranser, er det også i første omgang et spørsmål om hvem av partene som har risikoen for det. Dersom det er utbyggers risiko, for eksempel fordi han har angitt en bestemt materialleverandør, aktualiseres spørsmålet om adgang til å endre til materialer som ikke er rammet av leveringsproblemer. Det samme gjelder dersom en forsinkelsessituasjon utgjør force majeure som gir entreprenøren rett på fristforlengelse. Også dette kan gjøre det aktuelt å endre materialer.

Rent praktisk er det nok vanskelig å bytte ut konstruktive materialer under prosjektets gang. Men når det kommer til innredning og materialvalg bør fleksibiliteten være større. Dersom prosjektet kan unngå forsinkelser ved å gjøre justeringer i materialbruk, for eksempel ved å gå fra parkettgulv til sten/laminat/fliser, bør byggherren vurdere å ta slike grep. Entreprisekontraktene åpner for at byggherren pålegger slike endringer, og dersom det er snakk om billigere materialer enn opprinnelig beskrevet er det ikke engang sikkert at det vil lede til økte kostnader. Her vil entreprenørene ofte ha enda bedre innsikt enn utbyggerne i hvilke materialendringer som kan gi pris- og tidsmessig gevinst for prosjektet. Utbyggerne bør derfor gå i dialog med entreprenørene om hvilke justeringer som kan være aktuelle.

Også i forholdet til sluttkunden har utbyggerne en viss fleksibilitet. Er kunden boligkjøper, regulerer bustadoppføringsloven avtaleforholdet mellom utbygger og kunde. Bustadoppføringsloven har ingen regler om utbyggers endringskompetanse. Utbyggers handlingsrom vil derfor være avhengig av hva som er spesifisert i kontraktene. Det er imidlertid ikke adgang til å avtale et helt generelt forbehold om endringer. Dette vil være i strid med bustadoppføringslovens ufravikelige karakter. Det er lagt til grunn i praksis fra domstolene og boligtvistnemnda at utbyggerne har en viss adgang til å foreta endringer dersom det ikke reduserer boligens kvalitet. Hvor grensen konkret går er det vanskelig å si noe generelt om, men her kan det ligge en fleksibilitet som kan utnyttes.

Er sluttkunden en leietaker av næringslokaler, vil leieavtalen bestemme utbyggers adgang til å foreta endringer. Nå har det blitt svært vanlig at kravspesifikasjonene til leiekontraktene er såpass detaljerte at det er forholdsvis begrenset rom for å foreta endringer. Men dersom alternativet er forsinket ferdigstillelse eller økt leiesum, kan det være leietaker er interessert i å diskutere endringer. Også her bør utbygger gå i dialog med leietaker.

Selv om usikkerheten i markedet har store konsekvenser for pågående og planlagte byggeprosjekter, har utbyggerne mulighet til å gjøre smarte valg. Utbyggernes handlingsrom avhenger av hvilken fase prosjektet er i, samt av offentligrettslige regler og inngåtte kontrakter. Mens de offentligrettslige reglene er gitte rammebetingelser som prosjektene må forholde seg til, kan handlingsrommet i avtalene utvides ved at utbyggerne tenker nytt og går i dialog med sine kontraktsparter.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.