Innlegg: Overtakelsestidspunktet ved forbrukerentreprise – en unødvendig felle for forbrukeren?

For næringsentreprise følger det av NS-standardene at overtakelse finner sted ved overtakelsesforretning. Bustadoppføringslova inneholder imidlertid to alternative måter å overta kontraktsobjektet, se bustadoppføringslova § 14. Hovedregelen er at overtakelse skjer ved overtakelsesforretning, som en av partene kaller inn til. Det andre alternativet er såkalt bruksovertakelse. Det er enkelt sagt hvor arbeidet med kontraktsgjenstanden er fullført, og overtakelse skjer gjennom å ta i bruk denne.

Et spørsmål som har oppstått i rettspraksis er hvorvidt man gjennom en salgsavtale mellom utbygger og forbruker har avtalt seg bort fra muligheten for bruksovertakelse. I mange salgsavtaler – for eksempel der byggblankett 3427 er benyttet – er det beskrevet overtakelse gjennom overtakelsesforretning. Spørsmålet er særlig aktuelt hvor overtakelsesforretning er gjennomført i tid etter innflytting, eller hvor det ikke har vært gjennomført overtakelsesforretning i det hele tatt. I noen dommer har temaet blitt satt på spissen, med ulikt resultat. Det er uheldig og gjør at det kan være grunn til å endre standardavtalene som benyttes i forbrukerentrepriser.

Jeg har kommentert dommene nedenfor. Til slutt har jeg oppsummert og gitt noen få avsluttende kommentarer.

Overtakelsesforretning vs. «bruksovertakelse» i lagmannsrettspraksis

Den første dommen er Gulating lagmannsretts dom i LG-2017-151302. Saken gjaldt tvist om reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova var overholdt for mangler ved garasjeanlegg i fellesareal. Kjøperne hadde undertegnet en standardkontrakt (formodentlig byggblankett 3427) hvor det var inntatt bestemmelser om ferdigstillelse og overtakelse av fellesarealer. I denne fremgikk at overtakelse av fellesarealet skulle gjennomføres av styret eller representanter valgt av eierne, og at kjøperen gav fullmakt til overtakelse av fellesarealene. Det ble også brukt ordet «overtakelsesforretning» i den aktuelle bestemmelsen. Endelig ble det i avtalen vist til at kjøperen skulle overta boligen ved «overtakelsesforretning».

Beboerne flyttet inn og tok i bruk boligen og garasjekjelleren uten at det ble gjennomført en formell overtakelsesforretning. Spørsmålet var da om beboerne måtte anses å ha overtatt fellesarealene gjennom den alternative måten å gjennomføre overtakelse på – bruksovertakelse – slik at bruksovertakelsen utgjorde starttidspunktet for reklamasjonsfristen. Konsekvensen var i tilfelle at reklamasjonen med sannsynlighet ville vært for sent fremsatt.

Lagmannsretten tok utgangspunkt i bustadoppføringslova § 3. Bestemmelsen fastslår at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av lovens bestemmelser. Lagmannsretten poengterte at bestemmelsen ikke er til hinder for at det avtales bedre vilkår for forbrukeren. Basert på det som er gjengitt fra avtalen ovenfor, og da særlig at overtakelsesforretning var nevnt i punktet om overtakelse av fellesarealer, fant lagmannsretten at overtakelse av fellesarealene utelukkende kunne skje gjennom overtakelsesforretning. Ettersom slik ikke var avholdt, var reklamasjonsfristen ikke begynt å løpe og reklamasjonen rettidig.

Lagmannsrettens ovennevnte vurderinger fikk i utgangspunktet tilslutning i en dom fra Senja tingrett (TSENJ-2018-150348). Det ble likevel uttalt at lagmannsrettens konklusjon ikke var treffende for akkurat saken tingretten stod overfor. Bakgrunnen var at det hadde gått nærmere 7 år fra beboerne tok i bruk seksjonene, betalte og fikk overført hjemmelen. I tillegg hadde beboerne fått utført arbeider og gjort inngrep på fellesarealene det ble reklamert over. Av disse grunner fant tingretten at det ville være «unaturlig» om fellesarealene ikke var overtatt — selv uten avholdt overtakelsesforretning.

En annen dom av interesse er Borgarting lagmannsretts dom i LB-2019-56167. Saken gjaldt riktignok avtale om håndverkertjenester. Det var inngått kontrakt basert på byggblankett 3501 med håndverkertjenesteloven som bakgrunnsrett. I avtalen fremgikk at forbrukeren overtok ytelsen «ved overtakelsesforretning» samt at det påløp dagmulkt dersom arbeidene ikke var fullført innen avtalt tid. Spørsmålet var om tjenesteyteren hadde «fullført» arbeidene uten at det var avholdt overtakelsesforretning. Lagmannsretten mente ordlyden i avtalen ikke gav et klart svar på konsekvensen av manglende overtakelsesforretning. Etter å ha gjennomgått ulik regulering, blant annen NS-standardene og bustadoppføringslova, konkluderte lagmannsretten med at arbeidene ikke kunne anses «fullført» uten avholdt overtakelsesforretning.

En dom som trekker i motsatt retning av ovennevnte avgjørelser, er en dom fra Hålogaland lagmannsrett (LH-2022-151274). Spørsmålet lagmannsretten tok stilling til var om kravene var foreldet. Det avgjørende var også her hva som var overtakelsestidspunktet, og da i relasjon til starttidspunktet for foreldelsesfristen.

Beboerne flyttet inn 20. og 22. november 2017, mens overtakelsesforretning ble avholdt 29. november 2017. Ettersom forliksklagen ble uttatt 25. november 2020 var kravet foreldet om det var bruksovertakelsen som måtte anses som overtakelsestidspunktet.

Hålogaland lagmannsrett bemerket at det etter avtalen var forutsatt overtakelse gjennom overtakelsesforretning – slik også i sakene nevnt ovenfor. Det var imidlertid ikke avgjørende. Etter lagmannsrettens syn utelukket ikke avtalen at overtakelse også kunne skje gjennom innflytting etter bustadoppføringslovas regulering. Konklusjonen ble at overtakelse fant sted ved innflytting. Beboernes krav var dermed foreldet.

Oppsummering av dommene og rettstilstanden

I dommene var det forutsatt i avtalen at overtakelse skulle skje gjennom overtakelsesforretning. Lagmannsrettene landet likevel på to ulike konklusjoner når det gjaldt spørsmålet om bruksovertakelse likevel var aktuelt.

Etter mitt syn glemmer Hålogaland lagmannsrett forbrukerperspektivet og en viktig tolkningsregel, nemlig uklarhetsregelen / forfatterregelen. Dersom det i avtalen er forutsatt at det skal gjennomføres en overtakelsesforretning, skal det etter mitt syn normalt mye til for å forstå avtalen slik at den også åpner for overtakelse ved innflytting (bruksovertakelse). Dette må også gjelde fordi bustadoppføringslova er ment å gi forbrukervern. I tillegg antas det at forbrukere flest ikke har kjennskap til den alternative overtakelsesmåten beskrevet i bustadoppføringslova – og i alle fall ikke de rettslige konsekvensene av at overtakelse anses å ha funnet sted.

Når det er sagt er det ikke vanskelig å ha forståelse for at det å ta i bruk kontraktsgjenstanden på et eller annet tidspunkt bør medføre at «overtakelse» har funnet sted. Ovennevnte dom fra Senja tingrett er i så måte et eksempel på at det er en dårlig løsning å la formell overtakelsesforretning være nødvendig i alle sammenhenger.

Problemstillingen er uansett unødvendig. I forbukerentreprise bør det i avtalen gå frem at overtakelse også kan skje gjennom innflytting, jf. bustadoppføringslova § 14. Alternativt bør det gå klart frem at det er avtalt at innflyttingsalternativet i loven ikke skal gjelde. Dette bør kanskje særlig gjelde for fellesareal hvor bruksalternativet passer dårlig som overtakelsestidspunkt. Fellesareal overtas etter blankettene gjerne av et styre eller representanter valgt av beboerne. Erfaringsmessig tar det ofte noe tid før et styre er etablert. I tillegg vil beboere gjerne flytte inn suksessivt. I påvente av etablering av styre vil det være uheldig om for eksempel reklamasjon av likeartede mangler ved garasjeplasser tapes pga. at beboeren(e) venter på den overtakelse som er beskrevet i avtalen.

Inntil videre må spørsmålet om overtakelse kan skje ved bruksovertakelse hvor det i avtalen er forutsatt overtakelsesforretning, anses å være rettslig uavklart. Inntil spørsmålet eventuelt avklares endelig, bør man være bevisst problemstillingen ved utforming av avtaler etter bustadoppføringsloven og gjennom å sikre at overtakelsesforretning blir avholdt. Dersom kontraktsobjektet tas i bruk før det er gjennomført overtakelsesforretning, bør man for sikkerhets skyld ta utgangspunkt i dette tidligere tidspunktet ved beregning av reklamasjons- og foreldelsesfrister.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.