Innlegg: Departementet ønsker å øke tilgangen på boligkjøpsmodeller

Både borettslags- og eierseksjonsloven har imidlertid regler som i praksis setter begrensninger for tilbudet av slike modeller. Departementet ønsker nå å endre dette.

Utfordringene i dagens regler

I borettslag er utgangspunktet etter borettslagsloven at det bare er fysiske personer som kan være andelseier, og at de bare kan eie én andel hver. Dette er likevel ikke til hinder for at utbyggerselskapet kan eie alle ved stiftelse. Det er også gjort visse unntak for kommunale og statlige organer/selskaper som har til formål å skaffe boliger for vanskeligstilte.

I eierseksjonssameier er det derimot åpent for at juridiske personer kan eie seksjoner. Her er det likevel en begrensning i eierseksjonsloven som fastsetter at ingen kan bli eier av flere enn to boligseksjoner i sameiet. Utbyggerselskapet kan altså eie alle på seksjoneringstidspunktet. Det er gjort noen unntak fra denne ervervsbegrensningen for tilsvarende subjekter som i borettslagsloven.

Dagens regler setter altså betydelige begrensninger på hvem som kan tilby boliger gjennom boligkjøpsmodeller, samt også hvor mange boliger som kan tilbys i samme boligselskap.

Hovedtrekkene i endringsforslaget

I både borettslags- og eierseksjonsloven er det foreslått endringer som åpner for at alle juridiske personer som tilbyr boliger med leie til eie, skal kunne erverve opp til 30 % av boligene fra utbygger på nærmere bestemte vilkår. Ved at erverv skal skje fra utbygger, er hensikten altså at modellen kun skal kunne tilbys for nyboligprosjekter.

For deleie er det imidlertid åpnet for å erverve opp til 50 % av boligene. En annen forskjell er at eierskap med sikte på deleie ikke er begrenset til nyboligprosjekter. Bakgrunnen er bl.a. at slike avtaler neppe vil kunne utnyttes til ordinær kommersiell utleie, slik leie til eie gir en viss risiko for. Deleie-modeller vil også være enklere å kontrollere for styrene, og representerer etter departementets syn en lavere risiko for misbruk enn leie til eie-avtalene.

Det er også foreslått minstevilkår til selve modellene, og nærmere krav til hva som må reguleres i avtalene. Reglene om stemmerett er også foreslått tilpasset.

Det gjenstår noen avklaringer

Boligkjøpsmodellene er på mange måter innovative, og reiser flere rettslige og dels uavklarte spørsmål og koblinger til andre lover.

Bruk av boligkjøpsmodeller som inngang til kjøp av fast eiendom, aktualiserer bl.a. grensedragningen mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven som bakgrunnsrett for kjøpsavtalene. Uten tilpasninger i disse lovene, som i stor grad sikrer forbrukervern, blir det viktig med gode avtaler/standarder for de aktuelle typetilfellene.

Etter gjeldende rett løper det også en risiko for foreldelse av selve kjøpsretten til boligen (opsjonen) i boligkjøpsmodellene. Flere høringsinstanser har dermed stilt seg bak ett av forslagene som er å innta særskilte regler om foreldelse i borettslags- og eierseksjonsloven.

Risikoen for ekstinksjon av opsjoner er for øvrig ikke drøftet nærmere i høringsnotatet. Tinglysning i grunnboken er viktig for å sikre rettsvern for kjøpsrettene.

Et annet uavklart spørsmål er hvor grensen skal trekkes mot konsesjonspliktig finansieringsvirksomhet etter finansforetaksloven. I bl.a. Finanstilsynets høringsinnspill er det argumentert for at det bør være konsesjonsplikt for aktører som tilbyr de ulike boligfinanseringsmodellene. Men slik finansforetakslovens vilkår er formulert, er det neppe grunnlag for å konkludere generelt. Konsesjonsplikt vil bero på en konkret vurdering av betingelsene i modellen som tilbys.

Lovforslaget er godt mottatt

Det er kommet flere innspill til justeringer av endringsforslaget. Men selve formålet, som er å legge til rette for økt utvikling og salg av boliger med boligkjøpsmodeller, virker å være godt mottatt. Det er dermed god grunn til å tro at hovedtrekkene i lovforslaget vil bli en realitet, selv om det fortsatt gjenstår noen avklaringer.

Endringene vil kunne åpne et nytt marked også for andre aktører enn utbyggere som ønsker å tilby boliger gjennom boligkjøpsmodellene. Økt tilbud av disse modellene vil kunne løfte flere inn på boligmarkedet, og dermed bidra til økt etterspørsel etter boliger og nyboligprosjekter. Dette er særlig aktuelt i en tid med et historisk lavt nivå av nyboligprosjekter.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.