Bygg21 i ny rapport: - Urimelig byrdefordeling i utbyggingsavtaler, «grensende til maktmisbruk»

Bygg21 har på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) utarbeidet en rapport som kartlegger byggenæringens erfaring med dagens bruk av utbyggingsavtaler.

Rapporten viser at byrdeforholdet mellom utbyggere og kommunene er skjevt og til kommunenes fordel.

"Grensende til maktmisbruk"

– Er konklusjonen på rapporten at kommunene flår utbyggerne?

– Rapporten viser at flere kommuner tøyer strikken på grensen av hva det er hjemmel for i plan- og bygningsloven når det gjelder krav i utbyggingsavtaler. Mange utbyggere opplever dette som urimelig. Dessuten brukes utbyggingsavtaler ofte der det ikke er nødvendig, sier styreleder Sissel Leire i Bygg21 til Byggeindustrien.

Hun poengterer at problemet er at mange utbyggere opplever at utbyggingsavtaler ikke er så frivillige som det står i loven at de skal være, og at krav utover det som følger av plan- og bygningsloven knyttes opp mot selve reguleringsplanarbeidet.

– Et utvalg advokater som har vurdert dette for Bygg21, karakteriserer dette som «grensende til maktmisbruk», sier hun.

Tvangssituasjon

– Hvorfor er det så lett for utbyggerne å gå med på kommunens krav? Er ikke dette aktører som generelt har et bevisst forhold til forhandlinger og jus?

– Det mangler nok en del kompetanse på alle sider av bordet. Da blir det lett ubalanse. Kommunene vet ikke hvor grensene går, og tøyer dem for langt. Utbyggere føler seg ofte i en tvangssituasjon og er redde for at protester skal føre til unødige forsinkelser. Noen velger å skrinlegge prosjekter, sier Bygg21-styrelederen.

Rapporten fastslår at det er regionale forskjeller i byrdefordelingen i utbyggingsavtaler. Storbyene Bergen og Oslo kommer ikke positivt ut.

– Hvorfor er lettere for store byer som Bergen og Oslo å «flå utbyggerne»?

- Det er vel som på de fleste områder, at på mindre steder så kjenner folk hverandre og har en sterkere felles oppfatning og følelse av hva som er til beste for både aktørene i prosessen og for samfunnet. I større byer er også større distanse mellom folk flest og de lokale myndighetene og større press, og da er det jo mer krevende å kommunisere, fastslår Leire.

Hun fremhever at regelverket ifølge Bygg21s oppfatning er utydelig og det krever en innskjerping i praksisen av utbyggingsavtaler.

– Det kan både kommunal- og moderniseringsdepartementet, kommunene og bygge- og eiendomsbransjen selv gjøre noe med, sier hun.

Kan være et hinder for stedutvikling og øke kostnadene

Hun sier at formålet med rapporten fra Bygg21 sin side er å rette søkelyset mot noe som i verste fall hindrer ønsket stedsutvikling gjennom tap av tid og unødig kostnadsøkning.

– I verste fall fører det til at reguleringsplaner ikke blir realisert. Dette er altså et samfunnsproblem, og ikke bare noe utbyggere og andre bransjeaktører taper på, fastslår Leire.

Norsk Eiendom: – Offentlig myndighetsmisbruk

Daglig leder Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom sier til Byggeindustrien at mange utbyggere opplever at det er lite rom for forhandlinger når man etter å ha jobbet i flere år med en reguleringsplan, blir møtt med krav om utbyggingsavtale fra kommunen.

– Fra utbyggerne er nok hovedoppfatningen at det blir et pålegg som relativt sett mindre viktig enn å få en reguleringsplan igjennom. Vi mener det er offentlig myndighetsmisbruk, der utbyggerne settes i en tvangssituasjon. Kommunen sier at det er frivillig med utbyggingsavtale, men uten en avtale kommer du ikke i gang, sier han.

Askjer sier at han likevel har forståelse for at kommuner med svak økonomi kan være fristet til å lete etter steder å hente inn penger.

– Loven er likevel klar. Utbyggingsavtaler skal kun inngås der tiltaket som kommunen ber om finansiering for er nødvendig som følge av tiltaket, sier han.

Fornøyd med Skien kommune

Askjer sier at noen kommuner har løst dette bra. Han trekker frem Skien kommune.

– Skien kommune har hatt en praksis med en tredeling der noe faller på utbyggingen det fremmes reguleringsplan for, en del på fremtidige utbyggere og en siste del dekker kommunen selv for eksisterende innbyggere i området. Det er slik vi mener plan- og bygningsloven skal anvendes, sier han.

Han mene rapporten dokumenter det som har vært en generell oppfatning blant utbyggerne i flere år.

– Vi har nå fått en balansert dokumentasjon på at dette er ute av proporsjoner og kontroll, fastslår han.

Synliggjør behovet for en NOU

Askjer har tidligere ledet et utvalg Bygg21 som har anbefalt departementet å gjennomføre en NOU knyttet til plan- og bygningsloven § 17-2.

- Rapporten underbygger behovet for at en slik NOU gjennomføres. På landsbasis snakker vi om milliardbeløp. Selv om jeg jobber med å ivareta utbyggernes interesser, er Norsk Eiendom også opptatt av samfunnets behov. Hvis vi kun optimaliserer utbyggernes interesser, vil ikke kommunene ha mulighet til å bygge nødvendig infrastruktur. Det er viktig at dette nå blir belyst fra begge sider. Svarene en NOU vil gi, er bedre enn de uklare rammene vi har i dag. Vi må ha en enhetlig tolkning. I bunn og grunn handler dette om tomtens verdi, sier han.

Slik skal utbyggingsavtalene bli gode og effektive

Dette er hovedpunktene Bygg21 mener kreves for at utbyggingsavtalene skal bli gode og effektive:

• avtalepartene bedre gjensidig forståelse gjennom tidlig avstemming av interesser, mål og forventninger, også til selve planprosessen

• utbyggere og kommunene bedre sin kunnskap om rettslige og økonomiske rammer

• partene må øke sitt fokus på og respekt for lovens rammer

• KMD utrede og klargjøre sentrale begreper i loven som byr på tolkningstvil

Bygg21 lister også opp konkrete tiltak både for departementet, kommunene og byggenæringen.

Bygg21 mener kommunene må bruke utbyggingsavtaler kun når det er nødvendig, og sørge for at avtalene er innenfor lovens rammer. Kommunene må unngå rekkefølgekrav som i realiteten fungerer som skjulte utbyggingshinder. Rekkefølgekrav må kunne gjennomføres praktisk, juridisk og økonomisk i løpet av rimelig tid, som for de fleste reguleringsplaner ikke er ut over 5-10 år.

Byggenæringen må på sin side styrke sin egen kompetanse og forståelse av de rettslige og økonomiske rammene for utbyggingsavtaler, og holde fast ved at utbyggingsavtaler er frivillige.

Bygg21 mener utbyggere må i større grad vurdere hvorvidt det er hensiktsmessig å inngå en utbyggingsavtale som i innhold kun er en ren kommunalteknisk gjennomføringsavtale.

– Hva vil nå skje videre?

– Vi håper jo at både kommuner, bransjen og KMD vil følge våre anbefalinger. Jeg ser spesielt at det kan gi muligheter til bedring om KMD utreder en ordning med rådgivende lovlighetskontroll av inngåtte utbyggingsavtaler. Vi tror også det er bra at Standard Norge kommer med maler for utforming av utbyggingsavtaler, avslutter hun.