- Selv med et krafttak fra kommunene vil det bygges for få boliger

– Et større tilbud av boliger vil redusere temperaturen i budrunder og dempe prisnivået også for brukte boliger. Det viktigste er derfor at det bygges flere boliger. Da må kommunene gjøre flere tomter byggeklare, sier administrerende direktør Bård Folke Fredriksen i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) til Byggeindutrien.

Bård Folke Fredriksen mener det trengs mer forutsigbarhet fra myndighetenes side.

– Vedtatte planer endres eller vedtatte områdereguleringer følges ikke opp og gjøres ikke byggeklare. Tidsbruk i planlegging og manglende forutsigbarhet påvirker både kostnadene og boligbyggingen negativt, sier Bård Folke Fredriksen.

Frykter videre vekst

Boligprisene steg ifølge tall fra Eiendom Norge med 8,7 prosent i pandemiåret 2020. I Oslo boligprisene har gått opp hele 12 prosent, ifølge de samme prisstatistikkene fra Eiendom Norge.

– Når boligprisveksten er så høy som i 2020, kommer det åpenbart av at det langt flere som vil kjøpe bolig enn det er boliger til salgs. Skal vi klare å stagge boligprisveksten må det bli bedre balanse mellom tilbudet av boliger og det som etterspørres. Derfor må det bygges mer, sier Fredriksen.

– Å planlegge og bygge boliger tar imidlertid lang tid. Selv med et krafttak fra kommunene og byggenæringen, vet vi at det vil ferdigstilles færre boliger enn ønskelig i mange norske pressområder de første årene. Med få ferdigstillelser og knallsterk etterspørsel kan vi naturligvis ikke utelukke at prisveksten blir høyere enn det vi er komfortable med, også i 2021, legger han til.

Regulerte 4.550 boliger i 2020 - får likevel stryk

Reguleringstallene for Oslo var høyere enn på flere år i fjor. Det ble regulert cirka 4.550 nye boliger i 2020. Det er det høyeste tallet siden 2016 og det tredje beste på ti år.

Likevel er ikke boligbransjen beroliget. Konsernsjef i et av landets største eiendomsselskap, Nordr Eiendom, Baard Schumann, er en av dem som ikke lar seg imponere over at reguleringstallene i Oslo har gått opp i 2020.

– Oslo har vært utrolig dårlige på boligregulering. Når du tar områdereguleringen og 2.600 boliger på Filipstad, som ikke er byggeklare før tidligst om 7-8 år, inn i regnestykket, så er det bare tull å snakke om et rekordnivå. I realiteten er det kun 7.000-8.000 boliger som er klar for utbygging de neste årene i Oslo, og da er jeg optimistisk i mine anslag, mener Schumann.

– Det er mange nabokommuner på Romerike og i Follo som har vært langt bedre på å bygge opp tomtereservene enn hva Oslo har vært, og der vil det være mye aktivitet, tror Schumann.

NBBL bekymret for igangsetting

NBBL-sjef Bård Folke Fredriksen mener det er bra dersom kommunen nå får opp takten i reguleringsplanarbeidet, men han advarer mot å lene seg tilbake.

– Boligbyggingen i Oslo var høyere i 2018 og 2019, og trenden i ferdigstillelser måned for måned har vært nedadgående lenge for så å ta seg noe opp den siste tiden. I 2020 ligger det imidlertid an til et lavt antall ferdigstillelser og ombygginger, noe som forsterker prispresset.

– Vi er også bekymret for lave igangsettingstallene i Oslo. Det er fint om kommunen nå får opp takten i reguleringsplanarbeidet, men det holder ikke å vedta reguleringsplaner. Kommunen må også ha mer enn nok reelt byggeklare tomter, slik at utbyggingen kan komme raskt i gang når etterspørselen er tilstede og så sterk som nå. Det er ikke kommunene som bygger, men det er kommunene som har monopol på å gi byggetillatelse. Da er det bare kommunene som gjennom raskere behandlingen av innsendte planer eller egne planer kan gjøre flere og tilstrekkelig mange tomter reelt byggeklare for å holde tritt med befolkningsveksten, sier Bård Folke Fredriksen.

Roser Kristiansand

I NBBL merker de også at planleggingstempoet varierer fra kommune til kommune. Det er også store variasjoner i befolkningsvekst og bygging.

– I pressområdene i de store byene er det tydelig at planlegging og boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsutviklingen og etterspørselen. Vi har sett et kraftig fall i andelen av omsatte boliger typiske førstegangskjøpere har råd til de siste årene. Det gjelder ikke bare Oslo, men også i Tromsø, Trondheim, Bergen, Fredrikstad med flere. I byer som har maktet høyere planlegging og boligbygging derimot, ser vi at inngangsbilletten er lavere og mulighetene flere, for eksempel i Kristiansand, sier Bård Folke Fredriksen.

Byråden: - Hovedproblemet er at bolig er blitt et investeringsobjekt

Byråd for byutvikling Arild Hermstad i Oslo er bekymret over prisveksten, men mener Baard Schumann og Bård Folke Fredriksen bommer i sine analyser.

– Vi har gjort veldig mye siden vi kom til makten i 2015. Og vi har klart å levere et antall boliger som i hovedsak matcher befolkningsveksten i Oslo. Likevel går ikke prisene ned og det bekymrer meg. Samtidig viser det at analysen som ofte brukes av eiendomsbransjen er for enkel: Hovedproblemet med boligmarkedet i Oslo er at bolig i stor grad er blitt et investerings- og spekulasjonsobjekt. Det handler også om rentenivåer og trender fra ande store europeiske byer. Boligprisveksten i Oslo har veldig mange årsaker og det overrasker meg at en tidligere byråd, som ikke selv leverte flere boliger i sin periode, ikke skjønner kompleksiteten, sier byråd for byutvikling, Arild Hermstad (MDG) og viser til at Folke Fredriksen selv har fortid som byråd for byutvikling i Oslo.

Hermstad sier videre at Oslo har hatt 17.000 ferdigstilte boliger i Oslo siden 2016, mens befolkningsveksten har vært på 35.000 personer i perioden.

– Med et snitt på to personer i hver bolig er dette i tråd med veksten. Vi har faktisk en reell boligreserve på 10-12.000 boliger nå. Filipstad er selvfølgelig noe frem i tid, men det er mange andre områder hvor det bare er for grunneierne å sette i gang med prosjekter og få bygget dem. Ensjø er for eksempel et område som bare er halvveis utbygd, sier Hermstad.

– Er utbyggernes ønske om å bygge mer det eneste svaret på å få dempet boligprisveksten?

– Oslo kommune bygger ikke boliger, og vi er helt avhengige av at utbyggerne kommer med reguleringssøknader for nye boligplaner. Å si at kommunen simpelthen bare må regulere mer, er en fryktelig overforenkling av utfordringene i boligmarkedet i Oslo. Kommunen gjør mye for å bidra og har en historisk stor satsing på kommunale planer som legger til rette for utvikling av flere områder med så vel boliger som gode grøntområder, blant annet på Frysja, Hasle og Furuset.