Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - vederlagsformater i byggeprosjekter

De to hovedprinsippene for vederlagsberegning i entrepriseretten er regningsprinsippet og ulike former for fast pris. Entreprisestandardene har reguleringer for de forskjellige vederlagsformene, men tar ikke stilling til hvilket vederlagsformat som skal benyttes i den enkelte kontrakt. I praksis benyttes det gjerne en kombinasjon av ulike vederlagsformater i en og samme kontrakt. Som oftest er dette både normalt og fornuftig, mens det noen ganger skaper store utfordringer for partene, se nedenfor.

Regningsarbeid

Prinsippet om betaling på regning er en av entrepriserettens grunnleggende og uskrevne regler. Regningsprinsippet innebærer at entreprenøren skal ha betalt for sine direkte kostnader med å utføre arbeidet, samt et beløp til dekning av hans indirekte kostnader, risiko og fortjeneste (påslag).

Regningsarbeider vil særlig være relevant for prosjekter (eventuelt deler av prosjekter) som ikke er tilstrekkelig prosjektert til at arbeidets omfang kan forutses. I slike tilfeller kan regningsarbeid være å foretrekke for både entreprenør og byggherre. På denne måten er entreprenøren sikret betaling for det arbeidet som skal utføres uten at entreprenør innkalkulerer et betydelig risikotillegg i sine priser, samtidig som byggherren bevarer en viss fleksibilitet gjennom byggeprosessen.

Ved regningsarbeid er det byggherren som har risikoen for hvor store ressurser, materialer og arbeidsytelser som skal til for å oppnå det forutsatte resultatet. Byggherren får ikke den samme forutberegneligheten som en fastpris kan gi. Dette er noe av grunnen til at større entreprisekontrakter sjelden har regningsarbeid som det eneste vederlagsformatet.

I kontrakter der partene har valgt regningsarbeid som vederlagsformat, er dokumentasjon et nøkkelord både for entreprenøren og byggherren: Som entreprenør er det meget viktig å dokumentere alle timer og kostnader. Vi ser veldig ofte at byggherren (med rette eller urette) nekter å betale entreprenøren under henvisning til at vederlagskravet ikke er godt nok dokumentert. Standpunktene utvikler seg til en lite konstruktiv "skyttergravskrig", der entreprenøren ikke klarer å dokumentere arbeidet bedre, og byggherren nekter å betale noe som helst inntil bedre dokumentasjon foreligger – dette til tross for at arbeidet vitterlig er utført.

Det mange synes ikke å ha fått med seg, er at entreprenøren likevel har rett til dekning av de utgifter byggherren "måtte forstå" at entreprenøren har pådratt seg. Det er ikke gitt at dette vil gi entreprenøren fullt vederlag, men regelen bør medvirke til at byggherren utbetaler det "uomtvistede", og at frontene derved blir litt mindre steile.

Som byggherre er det viktig at dokumentasjonen fra entreprenøren kontrolleres opp mot det arbeidet som faktisk er utført. Dersom byggherren er av den oppfatning at det ikke er samsvar mellom det utførte arbeidet og det som er fakturert, må byggherren varsle entreprenøren om dette innen 14 dager etter at dokumentasjonen er mottatt. Oversittes denne fristen skal entreprenøren sin kostnadsoppgave legges til grunn for oppgjøret.

Kontrakter med fast pris

i) Enhetspriskontrakter

I enhetspriskontrakter skal vederlaget beregnes etter de mengder som faktisk kommer til utførelse. Kontraktens omfang vil som utgangspunkt ikke være definert. Enhetsprisformatet kan imidlertid konverteres til et fastprisformat ved å "låse mengdene", typisk ved at entreprenøren påtar seg å kontrollere mengdene oppstilt i konkurransegrunnlaget.

I konkurransegrunnlaget oppstiller byggherren prisbærende poster med en nærmere beskrivelse og en anslått mengde for posten. Ved utfylling av tilbudet priser entreprenøren hver enkelt post som er beskrevet, og multipliserer med de angitte mengdene. Tilbudsprisen, og den påfølgende kontraktssummen vil være basert på et anslag over de mengder byggherren på tidspunktet for utforming av konkurransegrunnlaget tror vil medgå av de ulike enhetene. Entreprenørens endelige vederlag vil være avhengig av faktisk leverte mengder under hver post.

I enhetspriskontraktene er det byggherren som har risikoen for arbeidenes omfang. Entreprenøren har på sin side risikoen for hvor stor arbeidsinnsats og hvor mye materialer som går med for å produsere hver enkelt angitt enhet.

ii) Fastprisformater

Fastprisformater er vanligst i totalentreprisekontrakter. Dette innebærer at entreprenøren tilbyr en fast pris for det som skal leveres, inkludert prosjektering. Under andre entrepriseformer, eksempelvis utførelsesentrepriser, er det ikke uvanlig at enkeltelementer prises på denne måten. Postene kalles da gjerne "rundsumposter". Dette i motsetning til enhetsprispostene.

"Fastpris" benyttes i dagligtalen som oftest i ovennevnte betydning, men merk at iht. NS-entreprisestandardene (og i motsetning til i rådgiverkontraktene) betyr fastpris bare at kontrakten ikke skal indeksreguleres. Dette er altså noe annet. "Fikssum" er derimot det riktige (men ikke så kjente) begrepet når entreprenøren har tilbudt en fast/fiksert pris på det som skal leveres.

I et fastprisformat legges større deler av risikoen over på entreprenøren, ved at det er han som generelt har risikoen for utførelse i henhold til kontraktens krav. Tilsvarende vil forutberegneligheten for byggherren være større. Byggherrens risiko knytter seg først og fremst til krav om endringer og tillegg. Denne risikoen avhenger blant annet av hvor god jobb byggherren har gjort forut for tilbudsinnbydelsen med å beskrive hva som ønskes levert.

Som nevnt opplever vi relativt ofte at entreprenører og byggherrer er uenige om hva de ulike vederlagsformatene innebærer, hvor "fast" en fastpris er, eller hvor "komplett" leveranse prisen forutsetter. Vederlagsformater og særegne justeringsmekanismer settes sammen for å begrense en eller annen risiko, mens konsekvensen dessverre ofte blir mer uklarhet, som skaper ubalanse og uenighet mellom partene, med etterfølgende endringskrav og tvistesaker. Forsøket på å begrense risiko og kostnader kan med andre ord få den motsatte effekten. Vis derfor varsomhet med å gjøre endringer til standardene; og de endringer som gjøres bør være godt gjennomtenkt og kommunisert.