Monica Bårdseth (t.v.) og Astrid Stenersen.
Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Kontraktsobjektet: Hva skal leveres?
Temaet for denne ukens artikkel er kontraktsobjektet, altså det bygget eller anlegget som entreprenøren skal levere.
Innlegg av:
Advokat Monica Bårdseth
Advokatfullmektig Astrid Stenersen
Advokatfirmaet Selmer (entrepriseavdelingen)
null
Advokatfirmaet Selmer gir i høst ut korte artikler innen entrepriserett. Artikkelserien vil ta utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter. De vil gi oppdaterte beskrivelser av relevante regler og problemstillinger, og dele sine erfaringer og gi nyttige innspill som kan bidra til gode prosjekter og begrense tvisteomfanget.
Entrepriseformene er mange og forskjellige, og ofte velger partene en kombinasjon av ulike modeller. Uavhengig av hvilken gjennomføringsmodell man velger skjer det ofte at partene er uenige om eller misforstår hva som skal leveres.
Noe av grunnen til dette er antakelig den "lag-på-lag"-strukturen som man finner i både NS 8405 og NS 8407. "Kontrakten" består her av en rekke dokumenter som er utarbeidet gjennom en lang prosess, fra byggherrens tilbudsinnbydelse og frem til signering av avtaledokumentet. Denne lagdelte strukturen medfører at samme tema kan være berørt i flere dokumenter, og kontrakten kan fremstå som et uoversiktlig lappeteppe. Man kommer fort i en situasjon hvor det er motstrid mellom kontraktsdokumentene – og kanskje også motstrid mellom partenes synspunkter på hva som skal leveres.
Både i NS 8405 og NS 8407 har man tolkningsregler som skal løse en eventuell motstrid i kontraktsdokumentene. I praksis opplever man ofte at disse tolkningsreglene ikke gir noe klart svar. Særlig gjelder dette i de tilfeller hvor partene har inntatt andre dokumenter i kontrakten enn de som er opplistet i standarden, og disse dokumentene inneholder en lang rekke vedlegg. I slike tilfeller gjelder det å holde tungen rett i munnen.
Til sammenligning har man i standardkontraktene for offshore-entreprise lagt opp til en omforent spesifikasjon av det som skal leveres, hvor hvert tema behandles ett sted i kontrakten. Det krever naturlig nok tid og ressurser å bygge opp en slik kontraktsstruktur, men samtidig kan dette arbeidet gjøre at man unngår motstrid og uenighet på et senere tidspunkt. Kanskje har den landbaserte byggebransjen noe å lære av offshore-kontraktene?
Én ting er uansett sikkert: Begge parter bør forsøke å avklare motstrid og uklarheter i kontraktsdokumentene så tidlig som mulig. Det kommer sjelden noe godt ut av å spekulere i uklarheter.
"All inclusive" vs. spesifisering
For å sikre forutberegnelighet er det vanlig at byggherren ønsker at "alt skal inngå"; bygget eller anlegget skal være komplett. Men hvordan skal byggherren sikre dette? I praksis ser man at dette forsøkes regulert på flere måter. I en totalentreprise kan byggherren for eksempel utarbeide en detaljert kravspesifikasjon – eventuelt supplert med en bestemmelse om at kravspesifikasjonen "skal anses fullt ut dekkende ('all inclusive')" eller lignende.
Entreprenøren ønsker på sin side kun å tilby det som faktisk er priset i tilbudet. En mer eller mindre uttrykkelig forutsetning fra byggherren om at "alt er inkludert" vil altså kunne stå i et spenningsforhold til entreprenørens egne forutsetninger. Slik oppstår det fort konflikt mellom partene.
Et eksempel på dette er en sak hvor partene var uenige om en "skreddersydd" beskrivelse og mengdeliste ("Bill of Quantities") gjaldt alene, eller om denne skulle suppleres med NS 3420. Dersom den skreddersydde mengdelisten skulle suppleres med NS 3420, og NS 3420 forutsatte eksplisitt prising av en post som ikke var inntatt i mengdelisten, ville entreprenøren ha krav på tillegg. Voldgiftsretten var ikke enig i byggherrens "all inclusive"-tankegang og kom til at den skreddersydde mengdelisten måtte suppleres med NS 3420. Denne konflikten, som ble langvarig og kostbar for begge parter, kunne vært unngått med enkle grep i kontraheringsfasen.
Fremtidige brukere og deres krav til kontraktsobjektet
Byggherrens krav til kontraktsobjektet har også en side til eventuelle fremtidige leietakere og deres krav. Hvis bygget skal leies ut ved ferdigstillelse vil leietakeren som hovedregel ha en egen kravspesifikasjon som skal oppfylles. Byggherren må i slike tilfeller sørge for at kravene fra leietaker oppfylles gjennom kravspesifikasjonen i entreprisekontrakten – eventuelt at leietakers kravspesifikasjon gjøres til et eget kontraktsdokument. Det samme er tilfellet dersom entreprenøren skal oppføre et leilighetsbygg hvor leilighetene allerede er solgt. Byggherren kommer fort i en vanskelig situasjon dersom kravspesifikasjonen i entreprisekontrakten ikke samsvarer med den kravspesifikasjonen, prospektet mv. som er en del av kjøpekontrakten for leiligheten. Spesifikasjonene må speiles og endringsregimet må samkjøres, slik at byggherren/utleier opprettholder kontroll over utviklingen av prosjektet og ikke blir skviset fra begge sider.
