Bygger boliger uansett marked: – Vi er ikke fornøyde før vi oppnår et resultat på rundt 20 prosent

– De 16 siste årene har vi hatt en snittmargin på 13 prosent og vi har bygget opp en egenkapital på én milliard kroner, forteller Njål Østerhus. Han er konsernsjef i Øster Hus Gruppen og han eier og driver boligbyggerselskapet sammen med broren Cato Østerhus.

Byggeindustrien sin årlige oversikt over de 100 største bedriftene i bygg og anlegg, viser at Øster Hus nok en gang er blant de 10 mest lønnsomme selskapene.

I fjor omsatte boligbyggeren for knappe 1,4 milliarder kroner. Det ga en vekst på over 30 prosent og resultatet endte på 10,4 prosent. Selskapet har 198 ansatte.

Njål Østerhus er fornøyd med at Sandnes-selskapet igjen er på listen over de mest lønnsomme blant de «100 største», men han er klar på at Øster Hus jobber for marginer som ligger godt over dagens nivå.

– Vi er ikke fornøyde før vi oppnår et resultat på rundt 20 prosent. Hvis vi ikke oppnår slike resultater så har ikke markedet gitt det vi la til grunn da vi kjøpte tomteområdene vi bygger boligene på, sier Østerhus.

– Vi tar en enorm risiko, og avkastningen står fortsatt ikke i forhold til risikoen i investert kapital og tidsperspektivet fra vi kjøper et tomteområde til boligene blir solgt, tilføyer administrerende direktør Arild Sie.

Bygger lokalt

Sie og Østerhus tar imot Byggeindustrien i selskapets kontorbygg i Sandnes, som sto ferdig i slutten av 2022. 80 prosent av Øster Hus-boligene bygges innenfor 15 minutters kjøring fra hovedkontoret.

– Vi har aldri hatt ambisjoner om å bygge boliger andre plasser. Vi legger heller alt inn i å vinne på hjemmebane, sier Østerhus.

Øster Hus kaller seg selv Rogalands største boligbygger. I fjor ferdigstilte selskapet 198 boliger og akkurat nå er rundt 550 nye enheter under oppføring, de fleste familieboliger i form av rekkehus og tomannsboliger. Ifølge Østerhus har selskapet ytterligere 2.000 boliger i planprosess.

– Over 250 av boligene vi nå bygger er solgt. 2024 blir et rekordår for oss i salg av nye boliger, opplyser Østerhus.

Bygger uansett

«Vi bygger uansett» har blitt et kjennemerke for Øster Hus sin boligbygging. Strategien om å bygge hele tiden uansett marked og forhåndssalg, har ifølge Østerhus utgangspunkt i et ønske om å ikke miste fagarbeidere da boligmarkedet stoppet helt opp i 2017. Han understreker at en vesentlig del av Øster Hus sin suksess ligger i å dyrke og ta vare på egne håndverkere.

– Da markedet var nede i 2017 og vi hadde bygget mye og solgt for lite, så måtte vi ta en avgjørelse på hva vi skulle gjøre med tømrerne våre. Vi har alltid hatt mye egenkapital. Kombinasjonen av mye egenkapital og fokus på drift er sjelden, men det gir oss en mulighet til å holde tømrerne i aktivitet og dermed bygge uansett marked og forhåndssalg. Det er en enkel strategi, men det innebærer en betydelig risiko med binding av enormt mye kapital, sier Østerhus.

Sent ut i markedet

Boligbyggeren skiller seg også fra konkurrentene ved at ferdigstillelsesgraden i prosjektene er på rundt 60 prosent når prosjektene legges ut for salg.

– Konkurrentene krever ofte et forhåndssalg på 60 prosent før vi de setter i gang, mens vi er godt i gang med tømrerarbeidene når prosjektene legges ut i markedet. Det gjør vi fordi kundene da ser at prosjektet faktisk kommer og vi kan si akkurat når de kan flytte inn. Ikke minst har vi veldig god kontroll på økonomien i prosjektene når 60 prosent er ferdig når de legges ut for salg, sier Østerhus.

Arild Sie illustrerer den økonomiske kontrollen ved å vise til regnskapet for de 198 boligene Øster Hus ferdigstilte i fjor.

– Boligene hadde en verdi på godt over én milliard kroner og avviket mellom budsjettert og realisert bidrag var på kun 0,04 prosent, opplyser han.

Fokus på produksjon

Hva kjennetegner så et Øster Hus-prosjekt? Njål Østerhus mener de bruker dobbelt så lang tid som konkurrentene på prosjektutvikling, og når prosjektene kommer i gang blir alt av grunnarbeider, infrastruktur og betongarbeider ved samtlige boenheter, gjort ferdig før tømrerarbeider og andre fag starter.

Østerhus mener en viktig suksessfaktor også er at selskapet har en eller to faste samarbeidspartnere innen hvert fagområde.

– Vi er opptatt av hvordan vi kan tilrettelegge for en mest mulig jevn, effektiv og forutsigbar produksjon. Alt er spikret og planlagt ned til minste detalj og vi har lite tilvalgsmuligheter sammenlignet med mange andre boligbyggere. Det gjør at vi kan bruke ressursene på å få til best mulig produksjon og vi har svært lite konflikter og reklamasjoner, forteller Østerhus.

– Når vi har alle disse elementene på plass i prosjektene våre, så trenger vi ikke å ha en post i kalkylene som heter «luring» fordi det er ingen som lurer på hvordan ting skal være, tilføyer Arild Sie.

– Det er en slags industriell boligproduksjon dere driver med?

– Ja, men den foregår på byggeplass. For oss er det ikke aktuelt å bruke prefabrikkerte elementer i prosjektene. Vi er ikke i tvil om at i våre boligprosjekter så er dyktige tømrere på byggeplass mer rasjonelt og effektivt enn elementproduksjon, sier Østerhus.

Bygger færre hytter

Men også Øster Hus Gruppen har fått merke nedgangen i hyttemarkedet. Gjennom selskapet Solhytten bygger Øster Hus Gruppen hytter på egne tomter i Sirdal, 1,5 times kjøretur fra Stavanger. Njål Østerhus opplyser at Solhytten de ti siste årene har bygget 20 hytter i snitt. I år er antallet redusert til åtte hytter.

– Vi har tilpasset aktiviteten og det går rundt, men markedet er ikke slik som det var, sier han.

Konsernsjefen tror hyttevolumet vil øke gradvis fra neste år, og han spår de er tilbake til å produsere 20 hytter i året i 2027.

50-års jubilant

Faren til Njål og Cato Østerhus etablerte familieselskapet i 1974, og rundt ti år senere kom de to sønnene inn på eiersiden i Øster Hus. 50-års jubilanten startet forsiktig med rehabiliteringer og bygging av noen få eneboliger i året, men selskapet har gradvis økt volumet, og har etter hvert satset på en rekke egeneide tomter og egenutviklede boligprosjekter.

– Det var etter 2002 at vi virkelig satte fart på byggingen. I 2004 kjøpte vi Jærbygg og Klepphus, og da var vi i en periode oppe i 300 hus i året. I løpet av 50 år har vi nok bygget et sted mellom 4.000 og 4.500 boliger i området vårt, forteller Østerhus.

Oppegående med pondus

– Hvordan føles det egentlig å være 50 år?

– Det føles veldig godt. Jeg vil si vi er en vilter og særdeles oppegående 50 åring med mye pågangsmot og pondus. Vi kan mye og vi vil mye og vi har en god gjeng med unge folk som kommer bak både i organisasjonen og ute på byggeplass, sier Østerhus.

Arild Sie fremhever at det å ta inn lærlinger og lære opp egne fagarbeidere er en meget viktig del av kjernevirksomheten. 40 av selskapets 95 tømrere er under 30 år, og samtlige er lært opp i Øster Hus, ifølge Sie.

Øster Hus Gruppen driver også egen betongvirksomhet med 75 fagarbeidere som blant annet står for alt av støpearbeider i boligprosjektene, og er blant de største selskapene i regionen på støpearbeider.

– I hele virksomheten er det stort fokus på å overføre kultur og kunnskap til de yngre. Det er ekstremt verdifullt for oss, fremhever Sie.