Lagmannsretten med helomvending i ankesak om rekkefølgekrav: - Dette er svært alvorlig for bransjen

Ankesaken om gyldigheten av rekkefølgekrav og utbyggingsavtale mellom Oslo kommune og Entra-selskapene Tullinkvartalet AS og Universitetsgaten 7 AS, med partshjelp fra Norsk Eiendom, gikk i Borgarting lagmannsrett før jul.

I sakens kjerne er rekkefølgekravene kommunen stilte til Tullinkvartalet og Universitetsgaten 7 for utbyggingen av juridisk fakultet i 2016. Eiendomsselskapene signerte utbyggingsavtalene med kommunen for å komme i gang med bygging, men stevnet også Oslo kommune med bakgrunn i at det ikke var tilstrekkelig sammenheng mellom utbyggingsprosjektet og tiltakene som kommunen krevde bidrag for.

Da saken var oppe i Oslo tingrett sommeren 2019, dømte retten i Entra-selskapenes favør. Denne uken kom dommen fra Borgarting lagmannsrett, som gjør helomvending og frifinner Oslo kommune.

«Lagmannsretten er kommet til at reguleringsplanen ikke er ugyldig hva gjelder rekkefølgekravene og at utbyggingsavtalene ikke er ugyldige. Anken har med dette ført fram, og Oslo kommune har krav på å få dekket egne sakskostnader», skriver Borgarting lagmannsrett i sin konklusjon.

Mener dommen er alvorlig for bransjen

Administrerende direktør Tone Tellevik Dahl i Norsk Eiendom reagerer sterkt på dommen, som hun beskriver som svært alvorlig for bransjen. Hun opplyser til Byggeindustrien at Entra vil anke dommen til Høyesterett.

– Jeg vil si det så sterkt at lagmannsretten med denne dommen gir kommunen fritt spillerom for det jeg vil kalle myndighetsmisbruk. Det mest skumle med dommen, hvis den blir stående, er at det blir null forutsigbarhet for de som skal være med å bidra til å bygge våre byer og tettsteder. Det blir umulig å spå kostnadsbilde for et utbyggingsprosjekt, og det kan igjen føre til færre prosjekter landet rundt. Dette kan særlig være kritisk for kommuner som trenger økt boligbygging, sier Tellevik Dahl til Byggeindustrien.

– Er det noe vi har oppfattet at plan og bygningsloven faktisk skulle påse, så er det en viss forutsigbarhet for utbyggerne. Loven sier at tiltakene skal være rimelig, nødvendig og forholdsmessig. Tingretten mente rekkefølgekravene som Entra ble pålagt ikke hadde sammenheng med eiendommen, mens lagmannsretten overser dette fullstendig og gir kommunen fritt handlingsrom. Vi er redde for at kommuner som allerede har en presset økonomi, nå vil se sitt snitt til å prøve å legge mest mulig infrastrukturbehov over på utbyggingsprosjektene, fortsetter hun.

Vil ha minister på banen

Ifølge Tellevik Dahl viser dommen fra lagmannsretten at det ikke lenger finnes noen grenser for hva en kommune kan kreve av en utbygger. Hun er klar på at Norsk Eiendom som bransjeforening ikke vil sitte stille å se på en slik utvikling. Det første Norsk Eiendom vil ha svar på er hva myndighetene egentlig legger i begrepet at rekkefølgekravene skal være rimelig, nødvendig og forholdsmessig.

– Vi vil be om at kommunal- og moderniseringsminister Nicolai Astrup kommer på banen og tydeliggjør lovgivers intensjon slik at utbyggerne får en større rettssikkerhet knyttet til forutsigbarhet i bransjens prosjekter. Dette handler ikke om at bransjen ikke skal være med på å betale offentlig infrastruktur, men vi må kunne forvente en viss forutsigbarhet og rimelighet i de kravene som kommer fra kommunene. Det er et behov for å få landet en ordentlig og solid modell som ikke skaper et så stort rom for ulik praksis. Vi som bransje må forvente en viss likebehandling fra kommunen til kommune, sier hun.

– Tellevik Dahl kan ta det helt med ro

Byråd for byutvikling Arild Hermstad (MDG) i Oslo kommune, sier til Byggeindustrien at han er svært fornøyd med at retten ga Oslo kommune fullt medhold, og fastslår at både reguleringsplan og utbyggingsavtalene er gyldige.

Han synes det er spesielt at en tidligere byråd kritiserer en poltikk hun selv har vært med på å bestemme.

– Tellevik Dahl kan ta det helt med ro. Denne dommen gir ikke kommunen mulighet til å kreve «hva som helst» av utbyggerne. Jeg er opptatt av at kommunens krav skal være rimelige og forutsigbare. Oslo vokser og nye utbygginger og fortetting bringer flere folk inn i områder og utløser behov for å oppgradere offentlig infrastruktur som grønne lunger, sykkelveier, gode fortau og godt kollektivtilbud. Det gir loven oss mulighet til å stille rekkefølgekrav om i reguleringssaker, slik at utbyggerne bidrar til slik opparbeiding. Jeg kommer til å fortsette å jobbe for at kommunen benytter seg av denne muligheten på en rimelig måte. Det er ikke synd på utbyggerne i Oslo. De sitter ofte igjen med god fortjeneste og jeg mener det er helt på sin plass at utbyggere bidrar til at Oslo skal være en god by for alle, sier han.

– På generelt grunnlag vil jeg si at rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler er viktige verktøy for god byutvikling, som gjør at utbyggere bidrar til nødvendige forbedringer i det offentlige rom i form av for eksempel gang- og sykkelveier, grøntområder og forbedret kollektivinfrastruktur. Oslo vokser, og jeg er opptatt av at utviklingen av Oslo kommer hele befolkningen til gode. Det er også bra for utbyggere at områder opprustes, siden det øker verdien av hele strøket, kommenterer Hermstad.

Skuffet advokat

Partner Vidar Strømme i Schjødt har vært Entras advokat. Han beskriver dommen fra Borgarting lagmannsrett som skuffende.

– Tingretten var enig med oss, men lagmannsretten kom altså til motsatt resultat. I tillegg til selve resultatet i dommen, bygger lagmannsretten på at kommuner generelt står temmelig fritt i å bestemme når det skal inngås utbyggingsavtaler med krav om økonomisk bidrag. Rettslig sett kalles dette "fritt skjønn", og det innebærer at det skal mye til før en domstol kan tilsidesette en utbyggingsavtale. Det var overraskende siden lovgiver innskjerpet dette ved lovendringer i 2005. Bakgrunnen for innskjerpingen var at kommunene både har økonomiske behov til infrastruktur, og er den som forhandler utbyggingsavtaler. På bakgrunn av dette resultatet og begrunnelsen, har utbygger bestemt seg for at saken ankes til Høyesterett, sier Strømme.