AF-tall: Selvkost har økt fra 1,7 millioner per leilighet til 4 millioner på 20 år

– Vi ser jo at summen av gode intensjoner gjennom 20 år har blitt kostbart, sa konserndirektør for bygg i Af Gruppen, Tormod Solberg, da han gikk gjennom kostnadsutviklingen for bygg i Norge under AFs kvartalpresentasjon fredag.

Like før hadde AFs konsernsjef Amund Tøftum fortalt om skuffende tall for AF Gruppen, der blant annet byggdelen av konsernet hadde hatt en omsetningsnedgang på 15 prosent sammenlignet med samme kvartal i fjor.

Tormod Solberg pekte på at økte byggekostnader ofte blir trukket frem som en av de viktigste årsakene til at det ikke bygges mer i Norge.

– Vi opplever en forventning fra kunder og også andre at byggkostnadene må ned etter en periode med tilnærmet eksplosiv vekst, sa han og viste til kostnadsutviklingen som har vært i årene 2020 og 2021.

Det er lite som tyder på at det vil skje med det første.

Ifølge AF utgjør tømmer, betong og arbeidskraft samlet over 70 prosent i et typisk entrepriseoppdrag eller byggeprosjekt.

– Disse har steget henholdsvis 25 prosent på tømmer, 8,5 prosent på betong og 5,2 prosent på arbeidskraft. Det er allerede varslet prisøkninger fra leverandører blant annet på trevarer nå i høst. Heldigvis er det òg en del materialpriser som har falt, slik at prisøkningen totalt i vår bransje de siste tolv månedene er tilnærmet lik den generelle inflasjonen i Norge, sa Solberg.

Arbeidskraft største prisdriver

AF trekker frem pris på arbeidskraft som den aller største driveren for entreprisekost. Konserndirektøren forventer derfor ikke en snarlig nedgang på byggekostnadene. Heller det motsatte.

– Det har vært en sterk lønnsvekst de siste årene, og det er forventninger og signaler om reallønnsvekst også de neste årene.

– Ser man på innsatsfaktorene i et byggeprosjekt, så utgjør arbeidskraft hele 55 prosent. Materialet er det nest største med 33 prosent. Her er det tømmer og betong som er de viktigste innsatsfaktorene, sa Solberg.

I tillegg til høy usikkerhet rundt rentebane, svak krone og høy prisvekst, pekte han på flere faktorer i arbeidsmarkedet som kan dra kostnadene ytterligere opp fremover:

• Bransjen opplever for tiden arbeidskraftutvandring.
• Det er innført innleierestriksjoner som legger ytterligere press på tilgang på arbeidskraft

– Vi tror at når markedet kommer tilbake, så vil vi oppleve at den mangelen på arbeidskraft vil presse kostnadene ytterligere opp for at vi skal klare å tiltrekke oss kvalifisert arbeidskraft i framtiden, sa Solberg.

Fra 1,7 millioner til 4 millioner

I tillegg til økte materialkostnader og høyere lønnskostnader, så har også flere krav og standard på boligene bidratt til de økte byggekostnader over tid.

Ifølge AFs egne beregninger har et middels stort boligprosjekt i dag en selvkost som er 2,5 ganger høyere enn et sammenlignbart prosjekt fra 2003 (indeksjusert). Selvkost omfatter både direkte og indirekte kostnader, i tillegg til kapitalkostnader.

– Hvis vi ser på et boligprosjekt med god standard som vi gjennomførte for 20 år siden, mot et tilsvarende prosjekt i dag, så er kosten per leilighet i 2024-kroner, økt fra 1,7 millioner per leilighet til 4 millioner per leilighet. Det skyldes en vesentlig økning i bostandard og kvalitet i kombinasjon med økte krav, ifølge Solberg.

Han trakk frem materialvalg på parkett og kjøkken, hvitevarer, arkitektonsik utforming og mer omfattende utenførsarbeider som drivere, i tillegg til krav til sprinkelanlegg, tekniske løsninger, økte energikrav knyttet til balansert ventilasjon, isolasjon og vinduer, radiatorer, gulvvarme og tekniske og regulatoriske krav.

Skiller seg fra Sverige

I Sverige har utviklingen vært annereldes.

– Vi bygger også i Sverige, og her bygges boligene med gjennomgående litt lavere standard. Og sånn sett så ser vi også at entreprisekostnaden på den siden av grensen er vesentlig lavere. Så vi har gjennom mange år tatt oss råd til, og hatt råd til, alle disse forbedringene. Men vi ser jo også at summen av gode intensjoner gjennom 20 år har blitt kostbart, sa Solberg.

Men han mener også bransjen selv kan bidra til å holde kostnadsnivået nede.

– Lavere kostnader avhenger av produktivitetsvekst og gode løsningsvalg. Vi kan få til ytterligere produktivitetsvekst gjennom høy fagkompetanse, og at vi får til god prosjektstyring av prosjektene våre gjennom å ta i bruk ny teknologi, og være åpen for endringer og innovasjon, og fortsette industrialisering av produksjonen på de områdene der vi ser at det gir en effekt.